При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 41 ЖК).

На основании решения органа местного самоуправления или совместного решения администрации и профсоюзного комитета организации о предоставлении гражданину жилья по договору социального найма, органом местного самоуправления гражданину выдается ордер, который является единственным основанием вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключаются в письменной форме (образец приведен в конце параграфа) на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государством или муниципальным предприятием, учреждением, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК; ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 72) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительность договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на указания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК).

В ордере и соответственно в договоре социального найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК; п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (2.2. ст. 53 ЖК).

Наймодатель (орган местного самоуправления и муниципальные организации жилищного фонда; государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуются предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность; производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории Правило пользования жилыми помещениями, содержание жилого дома и при дворовой территории, пост. Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 п. 9 ; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если также повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги. Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдавать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК; ст. 67, 85 ЖК; Правила пользования жилыми помещениями…; п. 8 Там же п. 8. Долгополов М.И. и др. Указ соч. стр. 41). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ДК; ст. 2 Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Важной гарантией права гражданина на жилище является установленное законом положение о том, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК).

Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяют сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального использования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения; выдача ордера на это помещение; заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Отличие коммерческого найма от социального найма

Главное отличие данных видов найма жилого помещения заключается в их названиях. Социальный найм отвечает социальному назначению, коммерческий найм - коммерческому. Социальный найм удовлетворяет постоянную потребность нанимателя в жилье, коммерческий же - временную потребность в жилье. Договор социального найма является реальным, а договор коммерческого найма консенсуальным.

Наймодателем по договору социального найма является: местная администрация, государственные или муниципальные предприятия, организации, учреждения. По договору коммерческого найма - собственник или уполномоченный им лицо.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным, коммерческого найма - не более 5 лет.

Но что хуже всего - это выселение из помещения, занимаемого нанимателем по договору коммерческого найма, в случае неуплаты квартплаты, фактически на улицу. Выселяются без предоставления жилой площади, как наниматель, так и члены его семьи нанимателя.

Также жилье, полученное по договору социального найма можно приватизировать, а полученное по коммерческому найму нельзя, нельзя также поменять, продать, подарить, завещать.

Вышесказанное сведено в таблицу, которая приведена на следующей странице работы и носит название: «Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилого помещения».

Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

 2.2. Анализ судебной практики

2.2.1. Практическая реализация выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Жилищный кодекс РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе (ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР).

«Предоставление помещения не в данном, а в другом населенном пункте, хотя и бы административно подчиненном первому, существенно ущемляет интересы граждан и является нарушением закона. Крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт. Поэтому при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районе города. За пределами же черты данного населенного пункта жилые помещения могут быть предоставлены только с согласия переселяемого или если нет возможности предоставить его в том же населенном пункте (например, в случае его ликвидации)». Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 86.

Помещения предоставляются для постоянного проживания, отсюда следует, что они должны находиться в домах капитального типа. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (п. 15) (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3).

Недопустимо переселение граждан в помещения, расположенные в домах - бараках, которые считаются временными сооружениями. Не может быть удовлетворен иск о выселении, если выселяемому предлагается жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту и тем более сносу.

Содержание понятия благоустроенности зависит от состояния жилищного фонда в этом населенном пункте, развитие водоснабжения, канализационной системы, теплофикации, газификации, электрификации жилых зданий и отдельных помещений, то есть коммунально-бытовых удобств. «Ограничение этого требования пределами «данного населенного пункта» обусловлено неодинаковым уровнем благоустройства жилых помещений в разных населенных пунктах страны».

Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 128

Не принимаются во внимание такие факторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка, подсобные, вспомогательные помещения нежилого характера (кладовки, антресоли, встроенные шкафы и т.д.), наличие балконов. "Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать среднему уровню бытовых удобств, достигнутому в данном населенном пункте. Определение названных факторов входит в компетенцию суда, рассматривающего иск о выселении. Жанайдаров И. Общие условия выселения с предоставлением другого жилого помещения. // Соц. Законность, 1984. № 2. С. 45

Не требуется, чтобы предоставляемое помещение было одинаковым и равноценным по удобствам с занимаемым. Следовательно, предоставляемое помещение может в каком - либо отношении качественно уступать изымаемому. Поэтому нельзя согласиться с мнением Л. М. Васильченко о том, что при переселении нанимателя в другое жилое помещение он не может быть лишен тех удобств, которые имел в прежней квартире. Васильченко Л.М. Договор жилищного найма в ведомственных домах. М., 1973,

С. 124; Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1981, № 7. С. 15-16.

Во всяком случае выселяемые не вправе требовать таких удобств, которые в данном населенном пункте ещё не получили широкого распространения. Иначе говоря, предоставляемые помещения должны иметь те виды коммунальных удобств, какие имеются в большинстве жилых строений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в данном населенном пункте.

К примеру, отдел по учету и распределению жилой площади Кировского райисполкома предъявил иск к гражданке Ш. о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры площадью 20 кв. м в связи с изменением целевого назначения дома - переоборудованием его в нежилой. Возражая против иска, ответчица пояснила, что совместно с ней проживает сын старше девяти лет, а это дает ей право на получение двух комнат. Кировский районный суд вынес решение о выселении Ш., сославшись на то, что она занимает сейчас комнату размером 18 кв. м и в результате выселения её жилищные условия не ухудшаются. Московским городским судом решение оставлено без изменения. Пересмотрев дело в порядке надзора, президиум Московского городского суда исправил допущенную ошибку - отменил решение народного суда и передал дело на новое рассмотрение, указав на нарушение судом требований закона, в соответствии с которым ответчица в случае её выселения имела право на предоставление ей жилого помещения из двух комнат. При новом рассмотрении отдел по учету и распределению жилой площади отказался от иска и дело было производством прекращено. Бюллетень Верховного Суда СССР, 1984, № 1. С. 39.

Также по размеру предоставляемое жилое помещение должно быть не меньше того, которое занимал наниматель, однако не более помещения, полагающегося ему с семьей по норме жилой площади (не более 12 кв. м на человека).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12