|
ахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).Интересы гражданина - получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это - следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.В тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т. д. (п. 2 ст. 601 ГК). Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., БЕК, 2003. С. 364-365.А теперь рассмотрим основные риски для рентоплательщиков и рентополучателей с тем, чтобы определить, как можно себя обезопасить в этих ситуациях.При заключении договора ренты, - отмечает практикующий юрист А.А. Проничев Официальный сайт газеты «Русский север» 12 февраля 2003 г. http://www.russev.ru, - риск существует для обеих сторон.По недвижимости существует два вида договоров ренты: с пожизненным содержанием и с пожизненным содержанием и иждивением. Одинокие немощные старики, которые отдают свои квартиры в ренту, как раз и имеют в виду заключение договора второго вида: они хотят, чтобы за ними ухаживали, сходили в магазин, постирали белье и тому подобное. Уход за пожилыми людьми не только занимает очень много времени, но и накладывает дополнительные обязанности, неисполнение которых может привести к расторжению договора через суд.Договор ренты с пожизненным содержанием - безвременный, у него нет определенного срока. Человек, передавший свою квартиру по договору ренты, может прожить не один десяток лет, и тогда сумма ренты может превысить стоимость самой квартиры.Бабушка может настаивать на расторжении договора, ссылаясь на недостаточное внимание со стороны плательщика ренты. К сожалению, нередки такие ситуации: «Два года я выплачивал ренту по договору пожизненного содержания с иждивением. Да еще оказывал различные услуги бывшей собственнице квартиры. Эта почтенная бабуля сначала была довольна всем, а недавно заявила мне, что нашла “клиента”, который будет платить ей больше. Она подала иск в суд о расторжении нашего договора. В качестве причины написала то, что я не выполнял условия договора - не оказывал ей целый набор бытовых услуг и не выполнял домашнюю работу. Доказать обратное я не могу - свидетелей нет».! Получатель ренты вправе потребовать при нарушениях договора его расторжения. Для этого должны быть основания. Главная ошибка рентоплательщика в том, что он не фиксировал письменно оказание услуг и выполнение домашних работ. Полезно в специальной книжке записывать дату и перечень услуг, которые вы оказываете. А получатель ренты должен расписаться в том, что услуги действительно были оказаны и претензий к вам он не имеет. Точно так же, под расписку, необходимо передавать и сумму выплачиваемой ренты. Примером рассмотрения дела о существенном нарушении договора пожизненного содержания и его расторжении является Решение Видновского районного суда от 7 декабря 2004г. Материалы судебной практики // пожизненное содержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат - №14 - 2005. РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации (Извлечение) 7 декабря 2004 г.Видновский городской суд Московской области в составе… рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 3. к У. о признании недействительным договора пожизненного содержания, УСТАНОВИЛ: 3. обратилась в суд с иском к У. о признании недействительным договора пожизненного содержания, заключенного ею с У. 11 июня 2002 г. Согласно п. 5 данного договора У. обязалась пожизненно содержать 3., обеспечивая питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью. Стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи), как следует из п. 6 указанного договора, определена сторонами в размере 10 установленных законом МРОТ. На момент регистрации указанного договора минимальный размер оплаты труда согласно Федеральному закону от 19 июня 2002 г. № 82-ФЗ составлял 450 руб. в месяц. Таким образом, в соответствии с п. 5 рассматриваемого договора стоимость питания, одежды, ухода и необходимой помощи с июля 2002 г. ежемесячно должна была составляв 4500 руб., а с 1 октября 2003 г., исходя из размера МРОТ, установленного Федеральным законом от 1 октября 2003 г. N' 127-ФЗ, - 6000руб. У. систематически уклоняется от выполнения п. п. 5 и 6 договорa и не обеспечивает 3. питанием, одеждой и необходимой помощью в оговоренном в договоре размере. 3. просит расторгнуть договор пожизненного содержания, заключенный 11 июня 2002 г. между ней и У., зарегистрированный в Московской oбластной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации 50-01-21 02-02-2002-632.2, а также признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру №... по адресу... за № 50-01-21-02-02-2002-632.2 с рия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г , выданное на имя У. В судебном заседании 3. поддержала свои требования в полном объеме, дополнив, что ответчицей ни разу не был сделан косметический ремонт в квартире: ответчица ей поясняла, что у нее нет денег на эти цели. Белье У. за ней не стирала, и медицинская сестра делала 3. замечания по поводу несвежего постельного белья. Кормила ее ответчица нерегулярно, продукты не приносила. На всю неделю приносила только 1 литр супа и кашу, фрукты и мясо совсем не приносила. Из одежды купила за весь период только халат, полотенце и колготки. Ухода за 3. ответчица не осуществляла, квартплату оплачивала нерегулярно. В квартире постоянно был беспорядок. Когда 3. с инфарктом находилась в больнице в течение целого месяца, ответчица ее даже не навещала. У. иск не признала, сказав, что уход за истицей осуществляла. Она осознавала, что в квартире необходимо сделать косметический ремонт, однако не сделала его. Из одежды действительно куплены только халат, полотенце и колготки. В месяц У. тратила на истицу, включая квартплату, всего 1700 рублей. Понимает, что этого недостаточно. Имеет задолженности по квартплате. Питание приносила 3. два раза в неделю. Суд, заслушав стороны свидетелей, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу об удовлетворении заявленного 3. требования. Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела. Истица 3. имела на праве личной собственности квартиру. Указанная квартира принадлежала истице на основании регистрационного удостоверения за № 12385 от 9 декабря 1994 г., выданного Видновским БТИ Московской области. 11 июня 2002 г. между истицей 3. и ответчицей У. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. В п. 5 указанного договора указано, что У. обязуется пожизненно полностью содержать 3., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью и сохранив за ней право бесплатного пользования указанной квартирой. В п. 6 данного договора указано, что стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) определена сторонами в размере 10 установленных законом минимальных заработных плат. Согласно ответу Московской областной регистрационной палаты (отдел в Ленинском районе) регистрация данного договора произведена и ответчица приобрела право собственности с иждивением. В судебном заседании установлено, что ответчица У. не выполняла возложенных на нее договором пожизненного содержания с иждивением обязательств. По признанию самой ответчицы, стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) была ею определена с учетом уплаты квартплаты и коммунальных услуг в размере 1700 руб., что действительно противоречит в этой части заключенному договору. Также признает, что из одежды ею были приобретены только халат, полотенце, колготки, что значительно меньше, чем обозначено в договоре. Из показаний свидетеля А. следует, что истица часто ей жаловалась на ответчицу и говорила, что последняя не ухаживает за ней, не делает в доме уборку, везде грязь. Квартира истицы и в самом деле находится в антисанитарном состоянии, на балконе горы мусора, везде тараканы, грязь. Кроме того, квартира нуждается в ремонте. Истица также говорила, что ответчица не платит за квартиру и у нее имеется большая задолженность. По словам истицы, ответчица кормила ее раз в неделю. Свидетель Г. также знает о том, что ответчица не убирается в квартире, не ремонтирует ее, краны текут, везде тараканы, в ванной комнате гниют тряпки, Г. лично убирала квартиру истице. То, что ответчица не производила оплату квартплаты и коммунальных услуг и имеет задолженность за несколько месяцев, подтверждается представленным в суд предупреждением. Таким образом, У. по договору пожизненного содержания с иждивением приняла на себя обязательства, изложенные в договоре, однако данные обязательства не исполнила. Об этом свидетельствует анализ перечисленных выше доказательств, а именно показания свидетелей, письменные материалы дела. Со своей стороны 3. полностью выполнила условия договора, передала в собственность У. квартиру, принадлежавшую 3. на праве собственности. Согласно ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования 3. - удовлетворить. Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 11 июня 2002 г. между 3. и У., зарегистрированный в Московской областной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации 50-01-21-02-02-2002-632.2. Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное на имя У., за № 50.01.21 -02-2002-632.3 серия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г. Восстановить право собственности 3. на указанную квартиру. Данное решение суда вступило в законную силу. Риски для рентополучателей тоже велики. Например, бабушка подписывает договор ренты и через полгода скоропостижно умирает... Сегодняшняя практика такова, что зачастую экспертизу умерших стариков не проводят, а в заключении пишут, что человек умер от старости. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением в первую очередь предполагает доверие друг к другу, а Гражданский кодекс патроната правоохранительных органов над договором ренты не предусматривает. Как отмечает А.А. Проничев, «в других странах договор ренты работает цивилизованней и проще. В договоре прописывается каждый час, и за его исполнением следит специальная служба. У нас этого звена нет. Им должно стать государство или муниципалитет. Власть будет контролировать и решать, достаточно ли престарелый гражданин получает внимания и ухода, чтобы ухаживающий получил квартиру. В случае криминала будет кого привлечь к ответу». Очень большой риск для плательщика ренты кроется в том, что через несколько лет может объявиться сирый или бездомный родственник старика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу в дисциплинарном батальоне, по закону сохраняющий право на жилплощадь. Для того чтобы обезопасить себя от таких и других неприятных инцидентов, рентоплательщику перед заключением договора необходимо тщательно проверить историю квартиры, получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что будущий рентополучатель квартиры не состоит в этих учреждениях на учете.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|
