Так, принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 27.10.2005г. №645. В Постановлении Правительства РФ «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 21.04.2006г. № 233 указывается на необходимость принятия Инструкции, устанавливающей требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, которая в настоящее время не принята11Российская Федерация. О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: [постановление Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006г.№233] //Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - №18. - Ст.2001 . - ISSN 1560-0580..

Выше изложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формирование нормативно-правовой базы - сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона №-214 вызывал и продолжает вызывать далеко неоднозначные оценки как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.

Выше изложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формирование нормативно-правовой базы - сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона №-214 вызывал и продолжает вызывать далеко неоднозначные оценки как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.

2 Правовая природа договора участия в долевом строительстве

2.1 Понятие и существенные условия договора участия
в долевом строительстве жилья

Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжает оставаться спорным в юридической литературе. Принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» не позволило определить место указанного договора в системе гражданско-правовых обязательств. В связи с чем, необходим комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемых договором участия в долевом строительстве.

Тенденцию к появлению новых договорных форм и смешанных форм договоров отмечал М.И. Кулагин: «При быстрых темпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растет число и значение договоров в этой сфере народного хозяйства. Появляются договоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров» Кулагин, М.И. Избранные труды/ М.И. Кулагин. - М.: Статут, 2006. - С.259..

В связи с этим целесообразно выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Но сначала определим наиболее существенный, по словам Ю.В. Романца, нормообразующий признак - направленность обязательства Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России/ Ю.В.Романец. - М.: Юристъ, 2001.- С.83..

По договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях.

Непредпринимательский характер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Далее этого их отношения не идут. Таков ключевой момент всех их взаимоотношений.

Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц.

Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах;

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

После введения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом оживились споры об отнесении ее к форме сделки. При детальном анализе соотношения категорий «форма сделки» и «государственная регистрация сделки» приходим к выводу о том, что последняя не является формой сделки. Гражданский кодекс РФ предусмотрел только две формы сделки - устную и письменную.

Письменную форму подразделяют на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). Поэтому при рассмотрении договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений необходимо помнить, что вопрос «о соблюдении надлежащей формы сделки решается вне зависимости от выполнения условия о ее государственной регистрации». Однако Н.М. Голованов считает, что «наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок - государственная регистрация» Голованов, Н.М. Гражданско-правовые договоры/ Н.М.Голованов. - СПб., 2002. - С.14.. И далее: «Если сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму».

Существенным признаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования. Здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества - жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Щербинин, А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд / А.Г. Щербинин// Журнал российского права. - № 10. - 2003. - С. 59..

Сторонами данного договора являются участник долевого строительства и застройщик. Участником долевого строительства может быть любой субъект гражданского права, находящийся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной договора - застройщиком - только специальный субъект, отвечающий требованиям Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве …». Статьей 2 Закона «Об участии в долевом строительстве…» предъявляется ряд требований к лицам, при наличии которых в совокупности они получают статус застройщика для обозначения одной из сторон в договоре участия в долевом строительстве. Во-первых, застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной гражданским законодательством; предприниматель без образования юридического лица. Во-вторых, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны иметь определенный земельный участок в собственности или на праве аренды; разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, физическое лицо застройщиком в целях закона «Об участии в долевом строительстве…» быть не может. Не могут быть застройщиком также те юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет им иметь земельные участки на праве собственности или праве аренды. Наконец, лицо, отвечающее вышеизложенным критериям, должно осуществлять действия по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. К последним законодатель относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п., за исключением объектов производственного назначения. Тем самым из предмета действия закона «Об участии в долевом строительстве…» однозначно выводятся объекты производственного назначения. Что касается «иных объектов недвижимости», то, видимо, определять, какой из объектов попадает в сферу действия Закона, а какой - нет, придется судам в каждом конкретном случае.

Законодатель впервые установил жесткие ограничения на привлечение средств участников долевого строительства. Привлекать денежные средства может только застройщик согласно ст.3 Закона. Отметим, это право не принадлежит застройщику изначально, а только при выполнении им определенных правовых предписаний. Для приобретения такого права застройщик должен совершить следующие действия:

1 Получить в установленном порядке разрешение на строительство. Согласно ст.51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в специально установленных случаях), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдают разрешение на строительство или отказывают в его выдаче с указанием причин отказа11Потяркин, Д.Е. Права на земельный участок дольщиков / Д.Е. Потяркин //Российская юстиция. - 2006.- № 6. - С.20..

Важно обратить внимание на то, что разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. На практике довольно часто органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции (например, разрешение на основные работы и устройство наружных коммуникаций), что допускается п.12ст.51 Градостроительного кодекса. В таком случае не ясно, достаточно ли получения разрешения на отдельные этапы строительства (при условии соответствия застройщика всем иным требованиям) для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства? Данный вопрос может быть решен после утверждения Правительством РФ единой формы разрешения на строительство.

2 Опубликовать и (или) разместить проектную декларацию. Согласно ст. 19 Закона проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике, информацию о проекте строительства. Первая информация должна содержать основные сведения о застройщике с учетом его статуса, то есть является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, сведения о государственной регистрации, информацию об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии застройщика. Содержание информации о проекте строительства определяется в соответствии со ст.21 Закона. Так, в проектной декларации должна быть отражена информация о цели, сроках и этапах строительства, об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения, данные о земельном участке и правах на него, даны проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков при реализации проекта, сведения о подрядчиках и др.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8