2.6. Право собственности и право проживания

Правовой режим квартир, перешедших в собственность граждан в порядке приватизации и переданных им в собственность как членам жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевой взнос за квартиру, определен законом по аналогии с правовым режимом жилых домов. Это повлекло возникновение споров между гражданами о праве собственности на квартиру после приобретения ее в собственность одним из членов семьи.

Между правовыми режимами в этих случаях есть много общего, но и имеется ряд специфических различий.

И. Исрафилов - сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации в публикации « Особенности права собственности на квар-тиру» рассматривает неодинаковое правовое положение членов семей собственников жилых помещений как острую проблему. Российская юстиция, 1995 год, № 1 стр. 27.

Он приводит такой пример из судебной практики. В суд обра-тился К. с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свое требование тем, что отец про-извел отчуждение квартиры без его согласия. Между тем, как ут-верждал истец, он согласился на приобретение квартиры отцом в порядке приватизации в собственность только при условии, что в последствии владение, пользование и распоряжение квартирой ими будет производиться совместно. Районный суд, рассмотрев-шей спор, отказал К. в иске, указав, что при отчуждении принад-лежащей гражданину на праве собственности квартиры по аналогии с отчуждением жилого дома, принадлежащего гражданину на праве личной собственности, согласия членов семьи, проживающих в квартире не требуется (кроме случаев отчуждения одним из суп-ругов квартиры, приобретенной ими в период брака). Судебная коллегия по гражданским делам, рассмотревшая кассационную жа-лобу, решение районного суда оставила без изменения, сославшись на несостоятельность доводов истца.

Из этого примера автор публикации сделал вывод, с которым трудно не согласиться. Несмотря на проведенную аналогию, необ-ходимость различать правовые режимы в указанных случаях обус-ловливается неодинаковым правовым положением членов семей соб-ственников на момент приобретения ими права собственности на дом (квартиру). Так, гражданин, приобретающий жилой дом, как правило, вселяется сам и вселяет членов семьи после приобретения им права собственности. В случаях же приобретения гражда-нином квартиры в собственность в порядке приватизации и при переходе к нему права собственности на квартиру как члену ЖСК, члены его семьи до приобретения права собственности на ква-ртиру проживают, как правило, на приобретаемой им в собственность жилой площади и имеют с ним равные права на нее. Для возникновения у члена ЖСК права собственности на квартиру законодатель-ство не предусматривает получение согласия совершеннолетних членов семьи, хотя правовое положение последних по жилищному законодательству не отличается от правового положения членов семьи нанимателя квартиры в домах существующих жилищных фондов. Но различие в самом процессе возникновения права собственности на квартиру, по мнению автора, не должно иметь и здесь сущест-венного значения и правовое положение членов семьи в обоих слу-чаях должно быть одинаковым.

И. Исрафилов выделяет в этой проблеме еще одну категорию граждан,, нуждающихся в четком регулировании их прав на проживание. Это бывшие члены семьи нанимателя квартиры в домах госу-дарственного и муниципального жилищных фондов, про-должающее проживать в квартире после того, как они перестали быть членами семьи. В отношении этих лиц законодательство не содержит норм, предусматривающих необходимость истребования их согласия на приватизацию квартиры, хотя в соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР они имеют одинаковые с нанимателем и членами его семьи права и обязанности. Этот пробел в законе, по его мнению, очень часто приводит к необоснованному ущемле-нию прав граждан. Таким образом, несущественные на первый взгляд особенности правового положения граждан, проживающих на жилой площади в домах названных жилищных фондов и фонда ЖСК вырастают в сложную правовую проблему в ходе коренного преобразования отношений собственности на жилье и развития ринка жилья.

О законодательном урегулировании отношений собственника квартиры и бывшего члена семьи он поднял вопрос и в публикации под названием « Право на проживание» И. Исрафилов «Право на проживание», «Домашний адвокат», № 23 (125), 1996 год, стр. 12., где, в частности, указано на положение ст. 127 ЖК РСФСР, определяющей жилищные права членов семьи. Автор обращает внимание на то, что после изложения обшей нормы идет оговорка: « если иное не было оговорено при вселении». По его мнению это означает, что при вселении в квартиру соглашением между собственником и вселяемым членом семьи, заключаемом в письменном виде, может быть определен и иной, отличный от установленного обшей нормой, порядок пользования жилыми помещениями. На его взгляд, стороны могут установить, что вселяемый не приобретает самостоятельного права пользования, или ограничение права пользования во времени и т.д. В отношении супругов, полагает автор, данный вопрос может быть урегулирован в заключенном между ними брачном кон-тракте, т.к. п. 1 ст. 42 Семейного Кодекса РФ предусматривает включение в брачный контракт любых положений, касающихся их имущественных отношений. Но такая точка зрения небесспорна, так как Семейный Кодекс РФ (п. 3 ст. 42), употребляя понятие «крайне неблагоприятное положение» в содержании контракта (до-говора), допускает широту толкования этого понятия и может поставить под сомнение любой, заключенный между супругами до-говор.

К отношениям пользования жилыми помещениями между соб-ственниками квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. ст. 131-137 ЖК РСФСР (правила найма жилых помещений). Таким образом, продолжает рассуждать автор, за бывшими членами семьи право пользования жилыми помещениями может быть сохранено лишь на условиях найма, и отмечает при этом, что в этой части положения ЖК РСФСР пока еще действующее, но во многом устаревшие, подлежат применению, сели не противо-речат правилам, закрепленным теперь главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Это означает, что право пользования бывших членов семьи может быть прекращено в судебном порядке по основаниям, предусмотренным для расторжения договоров найма по требованию наймодателя (ч.2 ст. 135 ЖК РСФСР, п.2 ст. 687 ГК РФ, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 687 ГК РФ)

Теперь острота этого вопроса снята, так как ст. 558 ГК РФ обязывает собственника квартиры при ее отчуждении указывать в договоре лиц, имеющих право на пользование жилыми помещениями.

Для правового регулирования перестроечного периода харак-терно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ее связывали раньше. Но надо подчеркнуть, что принципы неприкосновенности собственности, недопустимости про-извольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, равенства защиты всех форм собственности и восстановления нарушенных прав, зак-репленные как на конституционном уровне, так и на уровне от-раслевого законодательства имеют для частной собственности особое значение.

Необходимо направить развитие собственности граждан по такому пути, чтобы в полной мере удовлетворялись интересы соб-ственников.

На сегодняшней день в процессе приватизации сложилась такая ситуация, когда собственниками становятся не все члены семьи, совместно проживающие в жилом помещении. Члены семьи могут дать согласие на приватизацию другим лицам, но сами могут и не пожелать стать собственниками (чтобы не отрезать для себя другие пути для улучшения жилищных условий).

С другой стороны, если супруги проживают отдельно, то приватизация жилого помещения одним из них не создает прав на это помещение для другого (то есть не приводит к образованию общей совместной собственности супругов). Не создает уже потому, что в данном случае приватизированное жилье не может относить-ся к имуществу, совместно нажитому в браке ( хотя судебная практика идет по иному пути).

Из изложенного вывод напрашивается сам - в необходимости предусмотреть в законодательстве совместное владение, пользо-вание и распоряжение всех членов семьи приобретенным в собст-венность жильем, независимо от того к кому из них перешло право собственности.

В перспективе остается только надеется, что при подготовке нового Жилищного Кодекса будет обращено внимание на эти проб-лемы, и соответствующее поправки найдут в нем отражение.

Глава 3

Распоряжение приватизированным жильем

Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одно-временно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.

Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Граждане должны действовать добросовестно и разумно (ст. ст. 157, 220, 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации); соблюдать основы нравственности и другие принятые в обществе нормы ( ст. ст. 169, 241 ГК РФ). Смысл такого требования направлен на то, чтобы в своей деяте-льности каждый субъект учитывал правила общепринятой морали

Гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.

3.1. Сделки: понятия, составные элементы, условия недействительности и причины, их порождающие.

Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» вытекает право граждан «...продать, завещать, сдавать в аренду жилые помещения, которые перешли им в собствен-ность, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону».

Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Статья 253 ГК РФ излагает понятое сделки как «... дейс-твия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

По теории гражданского права сделка представляет собой единство четырех элементов:

субъектов - лиц, участвующих в сделке,

субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям.

формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государствен-ной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)

содержание - это совокупность составляющих сде-лку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствова-ло требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законо-дательства.

Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.

В ст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответству-ющая требованиям закона. Сделки бывают недействительными по ос-нованиям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительными являются сделки:

не соответствующие законодательству;

совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содер-жания;

совершенные гражданином, признанным недееспособным;

совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;

совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора о приватизации - без пред-варительного согласия органов опеки и попечительства;

совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они относятся к сделкам с пороками в субъекте;

совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;

совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с пороками воли.

В последнее время увеличивающееся количество сделок, попада-ющих под категорию недействительных, органы прокуратуры связывают с процессом приватизации жилья.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10