Предметом исследуемых в дипломной работе сделок является, как уже отмечалось выше, муниципальное недвижимое имущество. Все сделки, совершаемые с ним, являются двухсторонними (иногда многосторонними), следовательно, именуются в юридической литературе договорами.

В данной главе дипломной работы будут рассмотрены виды договоров, которые составляют предмет исследования дипломной работы, такие как купля – продажа, аренда и найм. Исследование именно этих договоров объясняется их распространенностью на практике, а также особенностями их совершения, так как большинство из названных видов сделок с муниципальной недвижимостью совершаются посредством приватизации или проведения торгов. Договоры будут раскрыты через их содержание (права и обязанности сторон) и основные элементы (стороны, предмет и форма).

3.1 Договор купли – продажи муниципального недвижимого имущества

Понятие договора купли-продажи недвижимости вообще основано на общем определении договора купли-продажи, данном в статье 454 Гражданского кодекса РФ, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости (в частности ст. 549 ГК РФ). Учитывая специфику предмета исследуемых в дипломе сделок, следует обратить внимание на то, что продажа объектов муниципальной недвижимости в собственность граждан и юридических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации муниципального имущества, о чем свидетельствует статья 217 Гражданского кодекса РФ.

Согласно приватизационному законодательству, в частности Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества РФ" от 21.12.2001 г № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) (далее по тексту – Закон № 178-ФЗ), под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Следовательно, приватизация – способ отчуждения муниципального имущества на основе договора купли-продажи.

Таким образом, проанализировав понятия договора купли-продажи недвижимости и приватизации муниципального имущества, можно дать следующее понятие договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества. Определив его как договор, по которому собственник муниципального недвижимого имущества обязуется возмездно передать в собственность физического и (или) юридического лица муниципальную недвижимость в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством РФ, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить ее.

Из определения следует, что это возмездный, срочный, консенсуальный договор, особенностью которого является порядок совершения сделки купли-продажи: аукцион, конкурс, продажа посредством публичного предложения и без объявления цены (статья 13 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ)). Впервые в истории Российской приватизации в нормативных актах реализована концепция двухэтапной продажи низко ликвидного имущества; непроданное на аукционе недвижимое муниципальное имущество стало возможным продавать так называемыми способами "второго эшелона" (посредством публичного предложения и продажи без объявления цены).

В развитие порядка продажи муниципального имущества, закрепленного в главе 3 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", было принято Положение "Об организации продажи государственного или муниципального имущества", утвержденное постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 № 585, которое подробно расписывает порядок проведения конкурсов и аукционов. Так же в целях реализации Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) были разработаны и утверждены следующие нормативные акты: Постановление Правительства РФ от 12.08.02 г. № 584 " Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества", Постановление Правительства РФ от 22.07.02 г. № 549 "Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены". Положения, как видно из их названий, регламентируют порядок проведения торгов. Несоблюдение требований приватизационного законодательства, предусмотренных в частности вышеназванными нормативно-правовыми актами, может повлечь недействительность договора купли-продажи муниципальной недвижимости и как следствие не породить юридически значимых последствий в виде перехода права собственности.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, по общему правилу, собственник или его представитель. Правомочия собственника муниципальной недвижимости, благодаря обязательной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждается свидетельством, выданным регистрирующим органом.

Согласно статье 2 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления, на практике на стороне продавцов, как правило, выступают комитеты, департаменты или фонды по управлению муниципальным имуществом. На стороне покупателей муниципальной недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, за исключением муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, а так же юридических лиц, в уставном капитале которых доля муниципального образования превышает 25 процентов.

Предметом договора купли - продажи недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, является муниципальная недвижимость, понятие и виды которой были рассмотрены в первой главе настоящей дипломной работы.

Учитывая свойства недвижимых вещей, законодатель выдвигает особые требования к описанию предмета договора. Согласно статьям 32 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) и 554 Гражданского кодекса РФ, к обязательным условиям описания предмета договора относят: наименование муниципального недвижимого имущества; место его нахождения; состав, порядок и срок передачи муниципальной недвижимости в собственность покупателя, сведенья о наличии обременений, сохраняемых при переходе прав и т.д. Например, если предметом договора является муниципальное здание, сооружение либо помещение, в договоре должно быть описано местоположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, этажность, обременения. При отсутствии в договоре требуемого законодателем описания предмета договора купли-продажи муниципальной недвижимости, условия считаются не согласованными, а договор – не заключенным.

Форма договора купли – продажи муниципального недвижимого имущества. Договор заключается между продавцом и победителем торгов в соответствии с Законом № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) не позднее пяти дней после утверждения протокола об итогах торгов, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Простая письменная форма договора объясняется тем, что все договоры купли – продажи муниципального недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, хотя правильнее говорить о государственной регистрации перехода права собственности на муниципальную недвижимость. Введение системы регистрации преследует цели предания открытости правам на недвижимое имущество, обеспечения доступности информации об этих правах, осуществление государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом (в том числе муниципальным) и преследует цели максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также обеспечить соблюдение публичных интересов.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества совершается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать лишь переход права собственности на муниципальную недвижимость.

Исследуя договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества, нельзя обойти вниманием такое его существенное условие, как цена, при отсутствии которой договор считается не заключенным. Начальная цена муниципальной недвижимости, согласно статье 12 Закона № 178 –ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), определяется на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Порядок определения (расчета) цены осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в ред. От 22.08.2004 № 7-ФЗ).

Права и обязанности сторон.

Основная обязанность продавца – передать муниципальное недвижимое имущество покупателю после проведения в соответствующем закону порядке торгов и заключению самого договора продажи муниципальной недвижимости. Передача имущества предполагает, что муниципальная недвижимость свободна от прав третьих лиц, исключения составляют случаи, когда покупатель согласен принять муниципальное недвижимое имущество с обременениями.

Передача муниципального недвижимого имущества осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта или акта приема-передачи. Закон № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) устанавливает, что передача муниципальной недвижимости и оформление права собственности на нее осуществляются не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.

После передачи муниципальной недвижимости продавец считается исполнившим свои обязательства. Момент исполнения договора следует отличать от момента передачи права собственности на недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности. Согласно действующему законодательству РФ, последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специальных учреждениях юстиции – регистрационных палатах. Гражданский кодекс РФ не ставит исполнение договора сторонами в зависимость от государственной регистрации перехода права, муниципальное недвижимое имущество может быть передано в любой последовательности как до, так и после регистрации, но в течение тридцати дней после оплаты покупателем муниципального имущества.

К основным обязанностям покупателя по договору относятся обязанность принять недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, оплатить цену за проданное ему имущество и расходы по регистрации перехода права собственности на него.

Покупатель обязан принять предмет договора в срок, установленный в Законе. Если покупатель не исполнит свою обязанность, то продавец вправе требовать принятия муниципального недвижимого имущества или отказаться от сделки. Также покупатель обязан оплатить муниципальную недвижимость по цене, предусмотренной договором купли – продажи и определенной в ходе торгов. Согласно приватизационному законодательству оплата производится единовременно, рассрочка предоставляется только в случае продажи муниципальной недвижимости без объявления цены. Так же Законом № 178-ФЗ предусмотрена предоплата в размере 20 процентов от начальной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности – задаток, который вносит лицо, участвующее в торгах.

Продажа муниципальных предприятий. По договору продажи муниципального унитарного предприятия продавец обязуется передать в собственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в порядке и способами, предусмотренными приватизационным законодательством, муниципальное предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец передать другому лицу не вправе.

Сторонами договора продажи муниципального предприятия как имущественного комплекса являются продавец и покупатель. Продавцами выступают те же органы, как и в обычном договоре купли - продажи муниципальной недвижимости, а на стороне покупателей – лишь юридические лица и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица.

Предмет договора составляют муниципальные предприятия как имущественные комплексы. Под предприятием как объектом недвижимости понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включая все виды муниципального имущества, предназначенного для такого вида деятельности.

Предмет договора продажи муниципального предприятия так же является существенным условием договора. Аналогично статье 554 Гражданского кодекса РФ, законодатель установил повышенные требования к определению предмета договора купли-продажи предприятия: в нем обязательно должен содержаться перечень имущества продаваемого предприятия, который определяется на основе проведения инвентаризации.

Особенностями предмета рассматриваемого договора является то, что продавец не вправе передать покупателю права, полученные на основании лицензии, зато вправе (даже обязан) передать покупателю долги (обязанности) муниципального предприятия перед третьими лицами. Продажа обязанности означает перевод долга с продавца на покупателя, что возможно только с согласия кредитора, именно поэтому законодатель обязывает одну из сторон письменно уведомить кредиторов.

Кроме предмета договора к существенным условиям относится и цена договора, которая определяется так же, как и цена по договору купли - продажи муниципальной недвижимости.

К форме договора предъявляются такие же требования, как и к обычному договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества, – простая письменная форма. Однако необходимым приложением к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, перечень долгов.

В отличии от договоров продажи муниципальной недвижимости для договора купли-продажи муниципального предприятия установлена обязательная регистрация не только перехода права собственности, но и самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7