|
Риэлтор должен быть
коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа
связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания,
т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать
способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно
иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через
риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это
составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все
они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора.
Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ
по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при
первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет
«сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор
должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех
необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее
государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем
с государственной регистрацией сделки.[25]
В последнее время на
рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской
деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества
факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке.
«Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и
высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел
на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать
доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при
операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя
обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания
помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно,
что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень
качества всего комплекса услуг.
В рамках
рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует
деятельность риэлтерских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия
риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Но это
вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за
деятельностью риэлтерских фирм.[3 c.43]
1.3 Правовые основы
риэлтерской деятельности
В
настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ,
осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов
органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные
правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.
Отсутствие
федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет
практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные
сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг.
Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей
территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений.
Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских
услуг в РФ.[18 c.12]
В
силу отсутствия федерального законодательства для предприятий и
предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным
нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение о
лицензировании риэлтерской деятельности,
Постановлением
Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998
г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлтерской
деятельности в Российской Федерации"[17], но до настоящего момента нет
закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при
разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений,
возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их
потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое
значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое
имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об
особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг. При основном акценте
внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во
внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их
взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными
государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о
необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о
заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы,
устанавливающие информационное обеспечение риэлтерской деятельности,
осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах.
Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о
наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию
риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку
последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже
о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой
гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за
получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с
недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.[22]
Закон "О риэлтерской
деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов
к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное
развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным
взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее
эффективное управление объектами недвижимости.
Участниками риэлтерской
деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные
предприниматели, осуществляющие риэлтерскую деятельность (риэлтерские фирмы,
риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).
Риэлтерской фирмой
признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы,
созданное и действующее на основании российского законодательства, в
учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности
признана риэлтерская деятельность.
Брокер по недвижимости
- физическое лицо, возглавляющее риэлтерскую фирму или являющееся заместителем
руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлтерской фирмы,
или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и
осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:
1) все операции,
которые совершает агент по недвижимости;
2) объяснение заказчику
юридических особенностей заключаемых договоров;
3) ведение переговоров
и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или
лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;
4) получение аванса,
задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом
недвижимости;
5) осуществление
рекламы своей деятельности;
6) хранение и несение
ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности
владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов
недвижимости.
Это человек,
непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени
юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по
осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Дилер по недвижимости -
предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке,
преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли
от ее использования.[5 c.19]
Глава
2. ОРГАНИЗАЦИЯ И СТРУКТУРА Российской
Гильдии риэлторов, Поволжской Гильдии риэлторов и риЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ
2.1
Российская
гильдия риэлторов: деятельность и структура
Для защиты своих
профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и
качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в
развитии риэлтерской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать
общественные (некоммерческие) профессиональные организации.
Идея образования
Российской гильдии риэлторов (далее РГР) появилась в 1992 г., поскольку в то
время возникла острая необходимость определить "правила игры" на
рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила
отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла "снизу".
Прошло уже 15 лет с
момента создания общественного объединения профессиональных участников рынка
недвижимости РГР, за эти годы рынок недвижимости России качественно изменился.
Этот путь вместе с рынком прошла и Гильдия. Современные экономические условия
определяют другие направления развития риэлтерской деятельности. За этот период
РГР превратилась в крупнейшую российскую некоммерческую организацию,
объединяющую около 800 юридических лиц из 60 регионов России.
Первоначально РГР
задумывалась как объединение юридических лиц, способствующее решению конкретных
задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества в условиях
правового вакуума и отсутствия четких правил игры для его профессиональных
участников. Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа
его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР
развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило
уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге
РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не
мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные
стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и
рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР
способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в
России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой
законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и
экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в
практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В
своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог
с исполнительными и законодательными органами государственной власти как
федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных
условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.
В РГР созданы комитеты
по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по
брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в
недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и
ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по
оценке и т.д.[12]
РГР отличается четкой и
открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии
решений при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной
власти всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития
рынка недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, РГР оказывает
всестороннюю поддержку своим членам.
РГР также включается в
структуру международного рынка недвижимости. За прошедшие годы удалось многого
добиться в этом направлении. В 1994 г. РГР была принята основным членом в
Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей
российского отделения FIABCI. Принятие РГР в самую авторитетную международную
организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание
российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка
недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно-европейским
фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного
развития США (FIABCI) РГР организует международные конференции и семинары с
приглашением представителей компаний - членов РГР. В сентябре 1994 г. было
подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров,
направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по
законодательству и налогообложению, установление бизнес-контактов между членами
профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было
подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.
Налажен постоянный
информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов
города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов (НАР) США, с которой в ноябре
1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между
РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с
последующим присвоением степени "сертифицированный специалист по
международной недвижимости" (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень,
признаются во всем мире профессионалами в данной сфере.
РГР уделяет большое
внимание развитию сотрудничества между участниками рынка недвижимости в
российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских
специалистов.
Кроме того, Гильдией
установлены тесные взаимоотношения с риэлтерскими агентствами Австрии, Италии,
Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии,
Венгрии, Польши.
Интенсивная
международная деятельность РГР позволила ей успешно интегрироваться в
международное сообщество профессионалов рынка недвижимости.[12]
В настоящий момент РГР
стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка
недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной
деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности
своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и
потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами
РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого
имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка.
Страницы: 1, 2, 3, 4
|
