К основным недостаткам
можно отнести: несоответствие размеров и размещения землепользований условиям
ведения производства, экономическим возможностям землепользователей;
несоответствие структуры, качества и количества, выделяемых или имеющихся
земельных угодий, структуре и размерам планируемого производства; отсутствие
природоохранной обоснованности организации территории землепользования. Ликвидация
отмеченных недостатков возможна лишь посредством радикальных земельных
преобразований, проводимых в рамках землеустройства. На данном этапе развития земельных
отношений главными принципами проведения землеустройства являются: приоритетное
решение природоохранных задач перед производственными (исключение рассмотрения
вариантов перераспределения земель, территориальной организации сельскохозяйственного
производства, наносящих ущерб окружающей природной среде); максимальный учёт
эколого-хозяйственных и агроэкологических свойств территории, природной
устойчивости её отдельных частей при реорганизации землепользований и территориальном
размещении производства, обеспечивающем наиболее полное использование
адаптивного потенциала территории, сельскохозяйственных растений и животных,
что обусловливает высокую эффективность землеустройства; приоритет
природоохранного и сельскохозяйственного землепользования при перераспределении
земель между категориями земельного фонда, земельными собственниками,
пользователями и арендаторами, а также отдельными видами угодий, что вызывает
необходимость обоснования при землеустройстве соответствующего уровня
интенсивности использования земли, защиты сельскохозяйственных угодий от
изъятия для несельскохозяйственных целей, консервации деградированных земель;
комплексный характер организации территории и производства в целях обеспечения
пропорциональности и сбалансированности между выделяемой землёй с её
количественными и качественными характеристиками и технической оснащённостью и
другими параметрами предприятий, а также своевременного и обязательного
создания необходимой производственной и социальной инфраструктуры для
обеспечения процессов производства; повышение устойчивости землепользования как
производственной агроландшафтной системы, сохранение долговременных элементов
организации территории, создающих агроландшафтный каркас (дороги, лесополосы,
поля севооборотов, мелиоративные сооружения и другие объекты постоянного
действия); экологическая, экономическая и социальная эффективность
землепользования и организации его территории, требующая соответствующего
обоснования всех мероприятий по совершенствованию землепользования и
землеустройства.
4.Направления по
развитию рынка земли
Прошедшие два
десятилетия являются уникальным периодом в истории России: произошла
трансформация экономики, сформировались новые общественные отношения, новые
институты. Рыночная организация экономики потребовала адекватных механизмов
воспроизводственного процесса, в частности становления рыночной инфраструктуры.
На современном этапе развития мирового хозяйства существенно повышается роль
инфраструктуры как фактора, определяющего развитие всей экономики. Возросший
интерес к проблемам исследуемого объекта объясняется следующими причинами:
инфраструктура занимает существенное место в воспроизводственном процессе в
результате использования значительной части капитальных вложений и трудовых
ресурсов; способствует дальнейшему углублению общественного и международного
разделения труда, усилению интеграционных процессов в мировом хозяйстве, что
повышает нагрузку на базовые отрасли экономики. Инфраструктура призвана
обеспечивать функционирование расширяющихся отраслей общественного
производства, создавать необходимые условия для развития перспективных
общественных и межгосударственных отношений. Современный этап развития России
характеризуется формированием новых экономических отношений на рынке земли, что
определяет необходимость разработки путей и методов обеспечения эффективности
его функционирования. Практика развитых индустриальных и развивающихся стран
свидетельствует, что эффективная инфраструктура поддерживает деятельность
рынков, делает их работоспособными. Это касается всех рынков, в том числе и
рынка земли. Актуальность исследования инфраструктуры рынка земли обусловлена
беспрецедентными масштабами его становления и развития в современной экономике
России: появились новые элементы инфраструктуры, существующие институты
наполнились новым содержанием. Широкомасштабные реформы, проведенные в десятках
стран всех регионов мира в сфере земельных отношений, в значительной мере
базировались на идее ускорения экономического развития путем развития
инфраструктуры рынка. В центре государственной политики на данном этапе должен
стоять комплекс мер, направленных на формирование действенной инфраструктуры
рынка земли, создание условий для его рационального функционирования,
способствующего свободному движению земли, не противоречащему
национально-государственным интересам.
Земельный рынок –
это система экономических т организационно-правовых отношений между объектами
земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена
земельными участками и правами на них. Одной из составных частей рынка факторов
производства является рынок земли. Сущность рынка земли заключается в
совокупности конкретных экономических отношений между субъектами экономики по
поводу движения земли, как фактора производства с целью максимилизации личного
дохода. Земля является первичным фактором производства, и никакой продукт без
неё не производится, в связи с тем, что она в условиях экономики становится
предметом рыночного обращения. Под рынком земли следует понимать область
действия экономических форм, обеспечивающих процессы купли-продажи, аренды,
залога дарения, обмена и наследования земельных участков. Обобщенно рынок земли
можно характеризовать как экономическую сферу осуществления сделок с землей.
Рынок земли, как саморегулирующая система включает в себя следующие основные
элементы: объекты и субъекты рынка. Формирование цивилизованных рыночных
отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно
новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный
производственный стратегический ресурс путем обоснованного применения различных
механизмов государственного управления и регулирования. В связи с этим особую
важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие приоритетные
направления рынка городских земель целесообразны и возможны в России, к каким
социально- политическим, экономическим последствиям этих направлений приведет
их реализация и какие необходимы механизмы для эффективного государственного
регулирования земельного рынка. Очень важно для государства в период
формирования земельного рынка обеспечить условия для создания такой
институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных
процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных
механизмов регулирования рыночных отношений. Рынок земли обладает целым
рядом специфических особенностей.
Во-первых,
земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об
иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом
купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых,
в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также
местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и
худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от
которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате
дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы
называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически
возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным
законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки
земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих,
в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли
характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для
конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной
эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него
земельную площадь за счет конкурентов.
Ограниченность
предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.
В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных
участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения
стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь
незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная
особенность рынка земли. Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное
использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли
или от всего участка если он не функционирует эффективно. Однако рынок земли далек
от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков
рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать
условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных
обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны,
при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих
субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться
на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений,
касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка
данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора. Под рынком
земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду,
а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той
или иной форме отношения собственности на землю. Россия располагает огромными земельными
ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно.
Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие
механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к
земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу
ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные
участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления
земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала.
Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет
деградация и снижение плодородия почв. при этом финансирование мероприятий в сфере
землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система
землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.
Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной
земельной политики и разработка системы стратегических и тактических
мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.
Становление и
развитие рынка земли , отвечающего требованиям структурных и институциональных
преобразований в экономике страны, обеспечиваются реализацией ряда
взаимосвязанных государственных мероприятий, направленных на преодоление
проблем функционирования рынка недвижимости, важнейшей и неотъемлемой частью
которого является рынок земли. Основные направления государственной политики по
развитию рынка земли включают в себя:
развитие
рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней
недвижимостью;
·
создание
инфраструктуры рынка земли ;
информационное
обеспечение земельного рынка. Государственная политика по развитию оборота
земли направлена на:
установление категорий
земель, которые могут быть приватизированы, с одновременным определением
земель, ограниченных в обороте и исключенных из оборота;
·
введение
системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;
·
стимулирование
выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для
включения их стоимости в уставный капитал этих предприятий и обеспечение
реализации принципа "предприятие - имущественный комплекс";
·
повышение
эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и
муниципальной собственности, путем их разграничения на используемые
непосредственно для обеспечения государственных функций и используемые в
коммерческих целях;
·
переход
в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи)
свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной
собственности;
·
развитие
ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои
средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости, повышение плодородия
почв, обеспечение государственного контроля за рынком земельных закладных;
·
расширение
возможностей аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной
собственности;
·
обеспечение
взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;
·
совершенствование
процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство;
·
законодательное
установление принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях,
а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.
Страницы: 1, 2, 3
|