8.
Анализ рынка объекта оценки
8.1 Анализ
среды местоположения объекта недвижимости
Адрес
местоположения объекта оценки: РФ, Брянская область, г.Брянск, Бежицкий
район, ул.Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв. 5.
Город
Брянск является административным центром Брянской области, которая расположена
на территории Центрального региона страны. Город делится на 4 района:
Советский, Бежицкий, Володарский, Фокинский.
Основные
показатели района местоположения объекта оценки (Бежицкий район г.Брянска)
Показатели
|
Значение
|
Территория, кв.км |
34,9 |
Население, тыс.чел.
Все население:
в том числе городское
сельское
|
76,9
-
|
Плотность населения, чел. на кв.км |
37,5 |
Административный центр |
Брянск |
Города |
1 |
Поселки городского типа |
- |
Сельские администрации |
- |
Объект
оценки расположен в Бежицком районе г. Брянска. Бежицкий район расположен на
левом берегу Десны, к востоку от центральной части города.
Для
этого района города характерна высокая концентрация промышленных предприятий.
Здесь расположен промышленный завод БМЗ, ОАО «Ирмаш», ОАО «Лесхозмаш», ОАО
«Термотрон-Завод», а также «Брянский завод металлоконструкций и технической
оснастки» и др.
8.2
Общая характеристика рынка жилой
недвижимости
Жилая недвижимость представляет собой наиболее массовую
категорию объектов, в этой сфере происходит наибольшее количество сделок.
Начавшаяся в конце 80-х - начале 90-х годов приватизация
явилась базой для формирования рынка жилья. По данным Госкомстата в области с
начала приватизации и до 1 января 2001 года в личную собственность граждан
передано 120,6 тыс. жилых помещений, общей площадью свыше 6000 тыс.кв. метров
(66% от числа подлежащих приватизации). В результате влияния этих факторов
кардинальным образом изменилась структура правообладания жилой недвижимости в
Брянской области, и в настоящее время 82% жилищного фонда находится в частной
собственности, в том числе 78,7% - в собственности граждан.
Существенное влияние на процесс формирования и
функционирования рынка жилья в общем случае оказывают темпы роста ВВП; объем
инвестиций в основной капитал; уровень инфляции и валютного курса; динамика цен
на нефть; показатель финансового рынка (ставка банковского процента, доходность
основных финансовых инструментов); уровень реальных денежных доходов; занятость
населения.
Рынок жилой недвижимости в Брянской области условно можно
разделить на следующие категории:
жилая недвижимость г. Брянска на первичном рынке;
жилая недвижимость г. Брянска на вторичном рынке.
В течение последних 15 лет в Брянске, практически во всех
районах города преимущественно осуществлялась точечная застройка в тех местах,
где можно было без высоких издержек подключиться к существующим инженерным
сетям. Генеральный план развития города Брянска, где были ли бы обозначены
приоритеты и функциональное зонирование территорий районов, в настоящий момент
законодательно не утвержден.
Жилищное строительство в г. Брянске имеет локальных
характер ввиду недостатка участков под строительство с развитой инженерной
инфраструктурой и свободных от частной застройки. Точечный характер застройки
обусловлен потребительскими предпочтениями незначительной частью
платежеспособного населения. Ограниченный платежеспособный спрос (реальный
спрос на квартиры предъявляют 8-10% населения города) обуславливает высокую
ликвидность жилья в центре города, где уже мало подходящих свободных участков,
и низкую привлекательность квартир для проживания на периферии города.
В последние пять лет жилищное строительство было
локализовано в существующих микрорайонах:
В Бежицком районе - микрорайон Московский, ул. Литейная в
микрорайоне Новый Городок, микрорайон Камвольный, ул. Медведева, ул.
Комсомольская;
В Володарском районе - микрорайон Есенина, ул. Пушкина;
В Советском районе - микрорайон №4, микрорайон №5, ул.
Брянского Фронта, Славянский микрорайон, ул. Фокина, ул. Бежицкая, ул. Дуки,
ул. Горького, ул. Ромашина, ул. Рославльская, пл. Партизан, ул. Евдокимова-ул.
Горбатова;
В Фокинском районе - вдоль Московского проспекта и на
примыкающих к нему улицах: Западной, Чкалова, Кустова, а также в районе
Мясокомбината.
Практически все эксперты строительного рынка отмечали
следующее: районы, квартиры в которых пользовались повышенным спросом в
2006-2007 гг., и на которые ожидается спрос в первом полугодии 2008 гг., - это
центр Советского и Бежицкого района, центр Фокинского района и Старый аэропорт.
Наибольший спрос наблюдается на квартиры, расположенные в
Советском районе (39% от предъявленного спроса), этот район отмечается и самым
высоким предложением квартир (65% -от общего объема предложения). 31% квартир,
на которые предъявляется спрос, это квартиры, расположенные в Бежицком районе.
Предложение по данному району, ввиду отсутствия строительных площадок, отстает
от спроса, только около 20% квартир, предлагаемых на первичном рынке,
располагаются в Бежицком районе. В Фокинском и Володарском районе отмечается
превышение предложения над спросом. По Володарскому району соотношение
предложения и спроса составляет соответственно около 6 % и 12%, по Фокинскому
району - около 9% и 18%.
В Брянске и области преимущественно строят кирпичные
дома. В последние несколько лет, в связи с ограниченным платежеспособным
спросом и ростом цен на жилье строительные компании обратили внимание на менее
дорогой и быстровозводимый панельный тип жилья (серия 90СБ).
В настоящее время активно развивается монолитно-каркасное
строительство жилых домов, первые монолитно-каркасные дома в Брянске заложили в
2005 году, до этого монолитно-каркасное домостроение в городе не получало
развития, поэтому в настоящее время лишь 3% предложения квартир приходится на
монолитные дома. Примером монолитно-каркасного домостроения могут служить
построенные и строящиеся дома в Фокинском районе города на пр-те Московском, в
Бежицком районе города на ул. Медведева, в Советском районе города на ул.
Крахмалева (территория старого аэропорта), на ул. Красноармейской.
Анализ ситуации на первичном рынке жилой
недвижимости показал, что основным товаром на нем были квартиры во вновь построенных
и строящихся многоэтажных жилых домах точечной застройки. Строительство
осуществлялось, в основном, в пределах центров городских районов в порядке
уплотнения жилых кварталов, что было обусловлено развитой инженерной и
социальной инфраструктурой в местах застройки, высокой ликвидностью такого
жилья, а также социально-психологическим фактором спроса на жилье в «центре».
Потребительские характеристики предлагаемых на первичном
рынке квартир не имели принципиальных различий. В основном предлагались квартиры
улучшенной планировки в домах, выполненных по индивидуальным проектам, с одной
или несколькими лоджиями и площадью кухни не менее 9
кв. м без отделки и сантехнического оборудования. Элитное жилье в классическом
его понимании в городе не предлагается ввиду его отсутствия на рынке.
Цена предложения первичного жилья в городе определяется,
главным образом, месторасположением и этажностью жилого дома, степенью
готовности, порядком оплаты и количеством участников сделки. Как правило, цена
одного квадратного метра в уже сданных домах выше, чем в строящихся, на 15-20
процентов, а обращение покупателя непосредственно в строительную компанию
позволяет сэкономить ему на оплате риэлтерских услуг (2-4% от стоимости
квартиры).
Предложение на вторичном рынке представляет собой
квартиры в относительно новых, недавно построенных домах; квартиры улучшенной
планировки в домах конца 70-х - начала 80-х гг.; так
называемые «хрущевки» и «сталинки». В отдельный сегмент выделяются
индивидуальные жилые дома и коттеджи.
В целом на вторичном рынке жилой недвижимости сохраняются
повышенные требования к месторасположению и качеству жилья. Растет спрос на
квартиры улучшенной планировки. Также на рынке наблюдается рост спроса и,
соответственно, цен предложения на квартиры в панельных домах первых серий
(«хрущевки»), что мотивировано более низкой стоимостью площади в них.
Цена предложения на рынке вторичного жилья определяется
следующими факторами:
- типом квартиры (улучшенной планировки, «сталинка»,
«хрущевка»);
- географическим месторасположением (район, центр или
окраина района),
- этажом и количеством комнат;
- качеством ремонта и отделки квартиры.
Как и на первичном рынке, одно - двухкомнатные квартиры
предлагаются по более высокой цене, чем трехкомнатные, разница в цене
составляет 2-13,7% за квадратный метр.
Произведенный в квартире 80-х - 90-х гг. постройки так
называемый «евроремонт» существенно повышает цену продажи, цена 1 кв.м. в таком
жилье превышает средний уровень цен вторичного рынка. На цену частных домов
влияют тип конструкционного материала (дерево или кирпич), возраст дома,
наличие и состояние инженерных коммуникаций, месторасположение.
За период март - апрель 2009 г. рост цен предложения на
вторичном рынке составил, в среднем:
Бежицкий район - 37,5%;
Володарский район - 54,5%;
Советский район - 65,8%;
Фокинский район - 75%.
Во всех районах города по итогам рассматриваемого периода
сложилась следующая картина: цены на вторичное жилье практически всех категорий
на окраине росли более высокими темпами, чем на аналогичное жилье в центре. Это
было обусловлено изначально низкой стоимостью квадратного метра в квартирах
улучшенной планировки, при этом удобно расположенных относительно существующей
и развивающейся транспортной и социальной инфраструктуры (Московский
микрорайон, район Новостройки, район Мясокомбината, район Старого аэропорта). Другим фактором, обусловившим высокие темпы роста цен на жилье на
окраине, явилась стимулирующая спрос относительно низкая стоимость жилья в
панельных домах первых серий («хрущевках»).
В целом на рынке сохраняется тенденция сокращения разрыва
в стоимости кв.м. квартир в относительно новых домах на окраине и квартир в
аналогичных домах, расположенных в центре.
8.3 Социально-экономические условия
Итоги
развития области в 2007 году свидетельствуют о том, что по основным
социально-экономическим показателям сохранена положительная динамика. Оборот
предприятий по всем видам экономической деятельности достиг в 2007 году в
действующих ценах 188,1 млрд. рублей и на 31,6 процента превысил уровень 2006
года. Темп роста валового регионального продукта в 2006 году оценен в 107
процентов к 2005 году, в 2007 году – в 107,1 процента к 2006 году в
сопоставимых ценах. Ведущими видами экономической деятельности, обеспечивающими
основной объем валового регионального продукта области, являются обрабатывающие
производства, сельское хозяйство, транспорт и связь, оптовая и розничная
торговля, строительство, на долю которых приходится почти 70 процентов
произведенного валового регионального продукта.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|