Основными отличительными особенностями системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются следующие:

·  ведение документов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;

·  правовая преемственность в ведении государственной регистрации;

·  открытый, публичный характер сведений государственного реестра прав.[44]

В соответствии со ст. 13 указанного Закона[45] эта процедура состоит из пяти этапов:

1)  прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;

2)  правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;

3)  установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;

4)  внесение записей в ЕГРП;

5)  совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ).[46]

Согласно п. 1 ст. 131 ГК[47] и ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»[48] государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»[49] наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 указанного Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.[50]

2.2 Сделки с недвижимостью и их регистрация

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).[51]

Сообразно цели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью:

·  сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;

·  сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;

·  акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.[52]

Согласно ст. 164 ГК РФ[53] обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

·  договор об ипотеке (залоге недвижимости)[54] (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

·  уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

·  перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

·  договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

·  договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

·  договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

·  договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

·  договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

·  договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

·  отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

·  пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

·  договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

·  договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);

·  договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);

·  договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

·  договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

·  договор залога права аренды недвижимости[55] (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);

·  договор участия в долевом строительстве[56] (ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»).

Итак, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов:

1)  Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права.

2)  Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество

3)  В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

4)  В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования, можно констатировать, что в современном российском законодательстве достаточно четко регламентированы правовой статус недвижимости и правила государственной регистрации прав на нее, а также сделок с недвижимым имуществом. Главным документом, регулирующим правовые отношения, касающиеся недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Кроме того, нормы, регулирующие отношения с недвижимостью, содержат Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты. Очень важное значение имеет Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Большое внимание вопросам правового режима недвижимости уделяется также в юридической литературе. При этом различные авторы высказывают множество зачастую противоречивых мнений по разным вопросам.

В силу своей исключительной социальной и экономической ценности недвижимость обладает особым правовым положением относительно прочих видов имущества. Это выражается в первую очередь в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, существует особый порядок сделок с недвижимостью и их регистрации.

Тем не менее, в гражданско-правовом режиме недвижимости остается еще множество спорных вопросов и противоречивых моментов. Постоянное развитие и совершенствование гражданского законодательства в сфере недвижимости направлено на устранение имеющихся противоречий. Кроме того, постоянное эволюционирование правового режима недвижимости обусловлено социальными и экономическими изменениями. Это позволяет изменять правовые нормы в соответствии с требованиями времени.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1.      Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. Газ. – 1993. - 25 дек. - №237.

2.      Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: ФЗ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 07 февраля 2011 № 4-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.

3.      Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: ФЗ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ) // СЗ РФ. - 1996 г. - № 5. - ст. 410.

4.      Жилищный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 30 ноября 2010 г. № 328-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I).- Ст. 14; 2007. - № 43. - Ст. 5084.

5.      Градостроительный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2007. - № 50. - Ст. 6243.

6.      Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 декабря 2010 г. № 442-ФЗ) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. – Ст. 4147.

7.      Водный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. ФЗ от 28 декабря 2010 г. № 420-ФЗ) // СЗ РФ. – 2006. - № 23. - Ст. 2381.

8.      Лесной кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 5. – Ст. 610.

9.      Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: ФЗ от 7 февраля 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. ФЗ от 27 декабря 2009 г. № 374-ФЗ) // СЗ РФ. – 2001. - № 11. – Ст. 1001.

10.    Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: ФЗ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (в ред. ФЗ от 22 ноября 2010 г. № 305-ФЗ) // СЗ РФ. – 1999. - № 18. – Ст. 2207.

11.    Воздушный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 19 марта 1997 года № 60-ФЗ (в ред. ФЗ от 23 июля 2010 г. № 183-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 12. – Ст. 1383.

12.    О недрах: ФЗ РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 (в ред. ФЗ от 26 июля 2010 г. № 186-ФЗ) // СЗ РФ. – 1995. — № 10. — Ст. 823.

13.    О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 27 дек. 2009 г. № 343-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594.

14.    Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2001. - № 46. - Ст. 4308; 2002. - № 7. - Ст. 629; № 52 (часть I). - Ст. 5135.

15.    Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть I). – Ст. 40.

16.    Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. Постановления Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. №710) // СЗ РФ. - 1998. - №8. - Ст. 963.

17.    О Федеральном космическом агентстве: Положение (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 июня 2004 г. № 314) (с изменениями от 7 апреля, 7 ноября 2008 г., 27 января, 8 августа, 15 сентября 2009 г., 9, 15 июня 2010 г.) // СЗ РФ. – 2004. - № 27. – Ст. 2777; 2008. - № 15. – Ст. 1557.

18.    О регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство: Конвенция (Нью-Йорк, 14 января 1975 г.) / Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. - Вып. ХXХIV - М.: Междунар. отношения. - 1978. - с.442-446. П.

Специальная литература

1.      Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. – М.: Волтерс-Клувер, 2007. – 504 с.

2.      Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок [Электронный ресурс] / Ю.Я. Великомыслов. – М.: Дело, 2005. - Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/ (20 марта 2010).

3.      Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. - М., 2003. - № 6. - С. 3-19

4.      Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие / С.П. Гришаев. - М.: БЕК, 2001. - 272 с.

5.      Гришаев С.П. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / С.П. Гришаев - Библиотечка «Российской газеты», 2006.- № 18.- 239 с.

6.      Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества / С.П. Гришаев. – М.: Новая правовая культура , 2007. – 382 с.

7.      Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. – 3-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – 935 с. – (Профессиональная практика).

8.      Ткаченко В.В. Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора [Электронный ресурс] / В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006. – Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6686/ (20 марта 2010).

Размещено на аllbest.ru

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[2] Водный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 2006.

[3] Лесной кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1997.

[4] Постановление Правительства РФ « Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра…» // СЗ РФ. – 1998.

[5] Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок / Ю.Я. Великомыслов – М.: Дело, 2005.

[6] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[7] Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

[8] Федеральный закон РФ «О недрах». // СЗ РФ. – 1995.

[9] Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок / Ю.Я. Великомыслов – М.: Дело, 2005.

[10] Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

[11] Там же.

[12] Жилищный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2007.

[13] Там же.

[14] Жилищный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2007.

[15] Там же.

[16] Там же.

[17] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[18] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации. // СЗ РФ. – 1999.

[19] Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

[20] Воздушный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 1997.

[21] Положение о Федеральном космическом агентстве. // СЗ РФ. – 2008.

[22] Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство. // Нью-Йорк, 14 января 1975.

[23] Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

[24] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[25] Там же.

[26] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[27] Там же.

[28] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[29] Там же.

[30] Там же.

[31] Там же.

[32] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[33] Там же.

[34] Там же.

[35] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[36] Там же.

[37] Конституция Российской Федерации. // Рос. газ. – 1993.

[38] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

[39] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

[40] Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

[41] Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

[42] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

[43] Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

[44] Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

[45] Там же.

[46] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

[47] Там же.

[48] Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

[49] Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

[50] Там же.

[51] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

[52] Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

[53] Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

[54] Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. - 1998.

[55] Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. - 1998.

[56] Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве…» // СЗ РФ. – 2005.