|
Строительный кредит выдается застройщику в момент, когда
он уже располагает (право собственности или долгосрочной аренды) отведенным
участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены
необходимые разрешения на осуществление строительства. Основная проблема для
коммерческого банка, выдающего кредит, в данном случае – точно оценить
вероятность реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения
строительства в срок и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного
жилого дома. Такая вероятность определяется особыми факторами, включающими
уровень спроса на данный тип построенного жилья, способность застройщика
контролировать свои затраты в ходе строительства, чтобы при его завершении
выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные
первоначальные условия продажи жилья. Риск снижается, если до начала
строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и
банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям
для приобретения построенных домов или квартир. Данный механизм эффективно
сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц-покупателей –жилья в
построенных таким образом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные
средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья
(застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный
кредит.
Государственная поддержка граждан, не располагающих
достаточными доходами для получения кредитов на стандартных банковских
условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных
субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и
сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования
приобретения жилья гражданами с –помощью государства, при которой на долю
собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30:, на долю
государственной субсидии в среднем – 20-50% повысит доступность ипотечных
кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании
могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные
от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
В рамках стратегической концепции развития в России
кредитных механизмов обеспечения доступности приобретения жилья в собственность
для основной части населения необходимо отметить, что за государством остается
функция обеспечения жильем на условиях социального найма граждан, которые по
уровню дохода не в состоянии приобрести жилье даже с помощью долгосрочного
кредита и безвозмездных субсидий.
Ставя задачу создания целостной
рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую
очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо
учитывать возможность применения иных схем жилищного финансирования, направленных
на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. В
переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования
такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части
населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на
местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы.
Значение писка новых вариантов решения проблем обеспечения
жильем российских граждан на базе рыночного, а не
административно-распределительного подхода для судьбы экономической реформы в
России трудно переоценить. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается
острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение
новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.
Главная цель – создать работающую систему обеспечения
доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами,
основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма
жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных
кредитов.
Современная государственная жилищная политика должна,
наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения,
сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего
населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в
собственности в результате бесплатной приватизации, на систему ипотечного
кредитования. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко
ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий
населения, но и через активизацию жилищного строительства сможет оказать положительное
влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс к
экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей
экономики России.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как
целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с
другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов:
1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна
учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к
российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать
психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью
воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при
ипотечном кредитовании.
2). Одним из ключевых требований следует отметить необходимость
обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с
наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного
кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью
прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного
кредитования.
3). Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить
развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных
финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредитов, инвесторов, а не на
финансирование со стороны государственного бюджета.
4). Система жилищного ипотечного кредитования должна быть
воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех
или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами
наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития
ипотека, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием
платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных
задач:
- совершенствование законодательной и
нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном
кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения
взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из
заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального
механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в
бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры,
обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с
недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации
участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как
граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих
банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование
коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной
конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты
заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их
социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения
взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы,
регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и
обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование нормативно-законодательных
основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для
привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Перспективы развития жилищного
ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических
условий. Такие условия стали формироваться в России лишь с конца 1995 г. В
период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г.
31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были
настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможности начала
ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991
по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были
отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не
превышали 3-4 месяца.
Изменение общеэкономической ситуации, падание темпов
инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали
перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
К 1998 году в России наблюдалась относительная финансовая
стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились
объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться
платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны «среднего» класса.
Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в
свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки от 3-х до 5
лет.
В результате проводимой финансовыми властями политики
отставания роста обменного курса рубля к доллару США от реального соотношения в
период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе
в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных
цен на жилье способствовал росту спроса на ипотечные кредиты со стороны
населения.
Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к
практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в
качестве стратегической перспективы своего развития.
В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности
препятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования. Постоянное
превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных
заимствований обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки
ориентировались на получение сверхвысоких доходов от операций с ГКО.
Принятые меры экономической политики в послекризисный
период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные
макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.
Проявилась отчетливая тенденция к снижению темпов роста
потребительских цен. В целом за первые пять месяцев потребительские цены
выросли на 22,2%. В июне уровень инфляции опустился до 1,5-1,7%.
Постепенно начала выходить из кризиса банковская система.
Если в целом по итогам 1998 года российские банки понесли убытки, то на 1
апреля 1999 г. суммарная прибыль 200 крупнейших банков составила 2,8 млрд.
рублей.
В банки стали возвращаться вкладчики. Объем сбережений
граждан в национальной валюте составил на 1 июля 1999 г. 178,1 млрд. рублей,
увеличившись по сравнению с январем на 19,1%. В то же время в условиях
отсутствия надежных инвестиционных инструментов банки столкнулись с проблемой
избыточной ликвидности. На 13.08.99 г. сумма остатков на корреспондентских
счетах в Банке России и АРКО составила 50,5 млрд. рублей.
Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу
прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками
средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее
время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам,
то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для
финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического
отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных
является главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного
кредитования.
Одним их основных факторов, характеризующих наличие
финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного
кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем
достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом частных
вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает
оставаться недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность
к обслуживанию частных вкладчиков.
До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось
в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока
вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка в общем объеме частных
вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки предоставляли более
широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил даже и
ранее небогатый спектр банковских услуг.
Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения.
Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд.
руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.
Согласно официальной информации Сбербанка, на конец 1998
г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб.,
остатки валютных вкладов – 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка
приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные
остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб.
и 1,5 млрд. долл.
Это составляет лишь незначительную часть сбережений
населения России, хранимых внутри страны. По оценкам Банка России, сделанным с
учетом ввоза в страну наличной валюты, население имеет на руках около 40 млрд.
долл. Этот показатель также примерно соответствует той оценке, что примерно
85-90% накоплений переводится в иностранную валюту. Таким образом, в настоящее
время структура денежных активов населения характеризуется абсолютным преобладанием
наличной иностранной валюты, которое только усилилось после августовского
кризиса.
Страницы: 1, 2, 3, 4
| 
