В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобаль­ного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на за­кладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по бир­жевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои цен­ные бумаги из биржевой торговли.

Организационная структура и функции.

Ипотечные банки представляют собой специфический банков­ский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотеч­ный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государст­венный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипо­течные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только круп­ные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как прави­ло, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

В Германии в этот период действовали так называемые судо­строительные ипотечные банки, предоставлявшие кредиты судо­строительным компаниям под строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Глав­ной сферой ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недви­жимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выда­вать подобную ссуду).

Негативное воздействие на развитие ипотечных банков ока­зывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижа­лось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кре­дитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задол­женность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипо­течных банков снижалось. В период благоприятной экономиче­ской конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.

Как видим, сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило   в   период   крупных   экономических   потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В даль­нейшем повышательная тенденция развития экономики в 50— 60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка,  5 акционерных судострои­тельных   банков   и   14   государственных   ипотечных.   Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий   центральный   земельный   банк ,     Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипо­течный банк   (г. Бремен). Как правило, большая часть акцио­нерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наи­более  крупным  коммерческим  банкам  ФРГ,  так называемым "гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков веду­щее положение занимали четыре банка: "Дейче Пфандбрифан-штальт" с пятью филиалами,   Баварский земельный банк   и два банка в земле Баден-Вюртемберг.

Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия эко­номического роста ФРГ (70—80—90-е гг.) число ипотечных бан­ков колеблется около 30.

Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный банк Франции с участием го­сударства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: выдает среднесрочные и долго­срочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск ипотечных об­лигаций.   Предоставляет   кредиты   местным   органам   власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных зай­мов. Вторым направлением деятельности КФФ является пре­доставление ссуд строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета.  Кроме "того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осу­ществляющему жилищное строительство.  В-третьих,  в функ­цию КФФ входит также учет векселей по среднесрочным кре­дитам  под строительство,  которое осуществляется  коммерче­скими банками.

Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипо­течного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеют "Креди фонсье нур ле батиман" и "Ля компани ипотекэр де ля Эпен", которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.

В С Ш А в основном ипотечный кредит осуществляют спе­циализированные небанковские кредитно-финансовые институ­ты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании, но в то же время существует и группа государствен­ных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитова­нию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпо­рация по кредитованию жилищного строительства, банки по кре­дитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.

Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипо­течные учреждения выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель, федеральных ипотечных учреждений, включая бан­ки, заключается в том, чтобы предоставлять кредиты в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер эконо­мики, т.е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, при­обретают коммерческие и сберегательные банки, страховые ком­пании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необхо­димые источники и в последующем использовать их для ипотеч­ного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.

В Турции ипотечным кредитом занимается несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основ­ном в городах. "Сумербанк" финансирует строительство государ­ственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием  экспорта и реализации продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мо­реходный банк осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Эти банки являются проводниками опреде­ленной  целевой  правительственной  политики  по укреплению государственного сектора.

В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков: "Финиш Реал Эстате Бэнк ЛТД", "Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД", "ОКО инвестмент бэнк ЛТД", "Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД", ЛРСР - Минисипалите Бэнк ЛТД", "Капсалис Бэнк ЛТД*' и "Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД". Эти бан­ки направляют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким пред­приятиям (1%), прочим (6%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в промышленность, строительство и сельское хозяйство.

В Испании существует несколько банков, предостав­ляющих ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строи­тельного кредита, которые занимаются ипотечным кредитовани­ем в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотеч­ным кредитованием в Испании занимаются также Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предос­тавляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.

В Италии функции ипотечного кредита выполняют по-лугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки "Институто Мобиль-яре Итальяно", "Мидибанк", "Эфибанк* (ипотечный кредит для промышленности). Банк "Медио Кредито" проводит кредитова­ние средних и мелких промышленных компаний путем предос­тавления кредитов другим банкам, но сам он операциями с част­ной клиентурой не занимается.

Весьма важное значение ипотечные банки имеют также в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближаю­щиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Так, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде суще­ствовали в 80-х гг. в таких странах, как Аргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили1, в Азии — в основном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некото­рых других. Основная функция ипотечных банков в этих регио­нах и странах — ипотечное кредитование земельной собственно­сти, жилищного и отчасти промышленного строительства.

Страновый подход к деятельности ипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, ко­торые также проводят ипотечные операции.

Пассивные и активные операции банков.

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловлива­ет формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберега­тельных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 7.1).

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный .капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяют­ся различным клиентам на жилищное и промышленное строи­тельство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Таблица 7.1 Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кре­дит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных орга­нов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привле­кают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ - 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В послевоенные годы произошли важные изменения в тех­нике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пас­сивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипо­течные банки не обладают правом выпускать закладные на сум­му, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить ли­зинговые и факторинговые операции для увеличения своих дохо­дов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверси­фикации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Ма­лейшие спады в экономике западных стран, особенно в строи­тельстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положе­нии банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками ре­сурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, сво­бодные денежные средства юридических лиц (компаний, корпора­ций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.

Ипотечные банки России.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости» появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали го­сударственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душа­ми оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссу­ды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60—70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссу­ды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. — до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и камен­ных строений. К началу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказа­лись замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1786 гг. в пополнение к первоначальному капиталу банк получил от прави­тельства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фаб­ричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финан­сирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, соз­данные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казен­ных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог поме­щичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их име­ний сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. — 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взи­мания процентов. Кроме государственных, в России действова­ли и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II за­претил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разо­рившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения — городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бу­маги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных бан­ков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано а других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог не­движимого имущества и прежде всего земли было приостановле­но в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с развити­ем частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Но­восибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со слож­ной экономической ситуацией в стране — дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практи­чески недоступными для подавляющей части населения. Отсут­ствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросо­вестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволю­ционный опыт, практику других государств, стараются разрабо­тать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учреди­телями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Пра­вительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. По­этому задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку не­движимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский ры­нок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Рос­сии стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Вступивший в силу весной 1992 г. закон "О за­логе" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания зако­нопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении закон "Об ипотеке", однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.

26 февраля 1996 г. вышел указ Президента Российской Феде­рации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного креди­тования".

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, вы­данных всеми банками России, не превышает 100 млн. долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммер­ческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кре­дитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по креди­тованию покупки жилья. В настоящее время Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предпри­ятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имуще­ства. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в конеч­ном итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением правительства г. Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью этого фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

При развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физи­ческие лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, боль­шое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими ис­точниками по существу могут быть сбережения населения, сво­бодные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правитель­ственных и законодательных органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотеч­ному кредитованию США), которое должно организовать вто­ричный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандар­там, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гаран­тии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кре­дитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потре­бует достаточно длительного периода — в несколько лет. В настоя­щее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и посте­пенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.