Закон "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, ко­гда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложен­ного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по свя­занным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным плате­жам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспе­чивается за счет заложенного имущества.

Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предме­том ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона "Об ипотеке"  предметом ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом вся недвижи­мость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на кото­ром они находятся" Закона "Об ипотеке".

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с при­надлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено догово­ром[6]. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно приме­няются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущест­ва (право аренды), поскольку иное не установлено Законом и не проти­воречит существу арендных отношений.[7]

Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогода­телю как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.

По общему правилу ипотека имущества, изъятого из оборота, иму­щества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, не допускается, равно как и ипотека имущества, в отноше­нии которого в установленном федеральным законом порядке преду­смотрена обязательная приватизация либо приватизация которого за­прещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение кото­рого требуется согласие, или разрешение, другого лица или органа, та­кое же согласие, или разрешение, необходимо для ипотеки этого иму­щества.

Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государ­ственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимается Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации[8].

Как уже отмечалось, предметом ипотеки может быть право аренды, но только с согласия арендодателя, если Законом или договором аренды не предусмотрено иное[9].

В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке" залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогода­телем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Согласно правилам Семейного кодекса РФ, Кодекса о браке и семье в РСФСР, а также правилам ГК РФ[10] допуска­ется ипотека имущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевой собственности.

4. Содержание, заключение, нотариальное удостоверение договора об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона "Об ипотеке" говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гра­жданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке".

Столь краткая информация о заключении договора означает сле­дующее. Во-первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ[11]. В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах[12], если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и прави­лами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ[13]. В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы За­кона "Об ипотеке".

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипоте­ки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, доста­точное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодате­лю, и наименование органа государственной регистрации прав на не­движимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды[14].

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законода­тельством Российской Федерации по соглашению залогодателя с зало­годержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об ипотеке", или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой про­фессиональной организации[15].

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее опре­деления. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис­полнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны, сро­ки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо ус­ловия, позволяющие определить эти размеры[16].

Важно обратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обяза­тельной государственной регистрации. Причем нотариально удостове­рен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть толь­ко договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке дан­ные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государст­венной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.

 На практике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право[17]. В силу этого, заключение договора об ипотеке и последующее его нотариальное удостоверение возможно только после государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на предмет ипотеки.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо­мента его государственной регистрации[18].

В п. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной реги­страции этого договора должны быть соблюдены требования, установ­ленные для договора об ипотеке. Что подразумевается под словосочета­нием «включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор»?  Поясню на примере. Допустим, стороны составили основной Договор займа денежных средств. Затем заимодавец и заемщик решили, что заем следует "подкрепить" ипотекой, т. е. залогом определенной недвижимо­сти. В подтверждение безусловного факта возврата займа заемщик на­меревается заложить свою недвижимость, например двухэтажное поме­щение (офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так называемое дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на практике чаще всего как дополнительное соглашение, также подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В противном случае оно ничтожно.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в со­ответствии со ст. 13 Закона "Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с до­говором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной[19].

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с момента возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обреме­ненным ипотекой с момента возникновения права залога[20].

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в пись­менной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодер­жателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипоте­кой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке[21].

5. Государственная регистрация ипотеки

5. 1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистра­ции (далее госрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области – Костромским областным регистрационным центром) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным зако­ном "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок госре­гистрации не соответствует некоторым положениям ФЗ "О госрегистра­ции". Чтобы обосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо:

а) дать краткую характеристику отдельным положениям ФЗ "О гос­регистрации";

б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренный Законом "Об ипотеке" и ФЗ "О госрегистрации".

Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федераль­ным органом исполнительной власти в системе государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исклю­чительную важность не только в плане защиты прав и законных интере­сов граждан, но и в вопросах налогообложения. После вступления За­кона "О госрегистрации" в силу был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты и фонды управления, имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества. Мини­стерства государственного имущества Российской Федерации, Государ­ственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, уста­новлению многочисленных, зачастую противоречивых, правил регист­рации. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государ­ственной политикой в области регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Все это порождало произвол отдельных чинов­ников-регистраторов, запутывало единую сеть госрегистрации и созда­вало благодатную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5