|
По
общему правилу, нормы о договорах строительного подряда не распространяются на
отношения по непосредственному удовлетворению потребностей
граждан-потребителей. Если по договору строительного подряда выполняются работы
для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (заказчика), к
такому договору соответственно применяются правила о бытовом подряде
(п.3ст.740ГК). Не исключается, однако, субсидиарное применение к указанным
отношениям положений о строительном подряде.
Цена в договоре строительного подряда имеет значение
существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Ввиду
большого объёма строительных работ цена договора обычно определяется путём
составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на
выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и
конструкций и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объём,
содержания работ и другие, предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную
документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного
подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в
ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст.743-744ГК, которые
подробно рассмотрены ниже.
Оплата
выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке,
установленные законодательством или договором строительного подряда. При
отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ
производится в соответствии со ст.711 ГК, т.е. после окончательной сдачи
результатов при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в
согласованный срок либо, с согласия заказчика, досрочно. Однако чаще всего
договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо
оплате их отдельных этапов.
Срок, как и цена договора, относится к существенным
условиям договора строительного подряда, поскольку отношение сторон носят
длящийся характер, точное определение как конечного выполнения работы (именно
он является существенным условием договора), так и сроков завершения её
отдельных этапов имеет для сторон первостепенное значение. Срочный характер
имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения, и
продолжительность многих сроков зависит друг от друга. С целью согласования
сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного
подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые
становятся частями договора.
Форма
договора строительного подряда в
большинстве случаев письменная, причём договор составляется в виде единого
документа, подписываемого сторонами. В прежние годы рассматриваемой области на
практике были широко распространены предельно краткие, состоящие буквально из
нескольких пунктов договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с
пространным описанием взаимных прав и обязанностей сторон. Сейчас всё чаще
всего заключаются более основательные, многостраничные договоры, детально
регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика. В ряде случаев при их
составлении используются примерные формы договоров строительного подряда,
рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также введения
строительства в различных отраслях.
2.3. Порядок заключения договора строительного подряда
Договор строительного подряда в настоящее время
утратил плановый характер и заключается, как правило, по свободному усмотрению
сторон. Это, однако, не означает, что отпали все административно-правовые
предпосылки договорных отношений в рассматриваемой области. И сейчас, чтобы
реально приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить
разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов.
Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале строительства на основе
подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования строительства
объекта. Однако само технико-экономическое обоснование (ТЭО) и составленная на
его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной
государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом
порядке.
Экспертиза градостроительной и проектно-сметной
документации независимо от источников финансирования, форм собственности и
принадлежности строящихся объектов проводится уполномоченными государственными
органами в соответствии с их компетенцией. Так, наиболее крупные
инвестиционные проекты с привлечением иностранного капитала, имеющие важное государственное
значение и вносимые на рассмотрение Правительства РФ, подлежат государственной
экспертизе в Экспертном совете при Правительстве РФ; экспертиза проектов
строительства объектов, осуществляемых за счёт государственных капитальных
вложений, финансируемых полностью или частично из республиканского бюджета и
внебюджетных фондов РФ, экспериментальных и базовых проектов, разработанных за
счёт бюджетных средств, осуществляемая Главным управлением государственной
экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике; организации
государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ производят экспертизу
проектов строительства любых объектов независимо от источников финансирования и
вида собственности в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских
и местных органов управления, контроля за соблюдением нормативных требований по
надёжности и эксплуатационной безопасности объектов.
Градостроительная документация и проекты
строительства, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в установленном
порядке. Градостроительная документация утверждается государственными органами
представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией,
определённой законодательством РФ. Проекты строительства, осуществляемого за
счёт государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского
бюджета РФ, утверждаются соответствующими органами государственного управления
или в устанавливаемом ими порядке. Проекты строительства, осуществляемого за
счёт собственных финансовых ресурсов, заемных и привлечённых средств инвесторов
(включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).
Договоры строительного подряда могут заключаться как
в обычном порядке, путём вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования
ими всех необходимых условий будущего договора и его подписания.
Также могут заключаться и посредством проведения
специальных подрядных торгов, на что и ориентирует действующее
законодательство.
Под подрядными торгами понимается
форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика
для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера,
представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт
(письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия
критериям, содержащимся в тендерной документации.
В самой тендерной документации, которую за
плату или бесплатно обеспечиваются лица, решившие принять участие в торгах,
содержатся:
1) общие сведения
об объекте и предмете торгов, т.е. информация об объекте, который должен быть
построен с указанием его местонахождения, срока выполнения работ, наименования
заказчика и т. д.;
2) проектная
документация, включающая чертежи схемы, графики.
3) Требования по
составу документов оферты, которые обычно включают заявку на участие в
подрядных торгах, временное поручительство в форме гарантии банка, копию
платёжного документа, подтверждающего внесения задатка;
4) Инструкция
оферентам, отражающая информацию и требования по условиям разработки, порядку
оформления и представления оферты;
5) Условия и
порядок проведения торгов, где указываются вид и форма проведения торгов,
порядок выбора победителя;
6) Проект договора
строительного подряда;
7) Форма заявки на
участие в торгах.
Дополнительное
представление о подрядных торгах даёт знакомство с их основными видами.
Подрядные торги подразделяются:
в
зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора
претендентов – на торги с предварительной квалификацией и торги без
предварительной квалификации;
в зависимости
от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов, - на торги
первичные или вторичные;
в
зависимости от участия иностранного оферента – на торги с участием иностранного
оферента и торги без участия иностранного оферента;
в
зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов
– на торги гласные и негласные;
в
зависимости от того, допускаются ли к участию в торгах неограниченное число
претендентов либо претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям;
- на торги открытые и закрытые.
В
подрядных торгах могут участвовать любые российские иностранные организации
независимо от форм собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие
строительной деятельности (если только торги не являются закрытыми).
Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом,
становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем
требованиям, содержащимся в тендерной документации.
2.4. Содержание договора и ответственность по договору
строительного подряда.
В
связи с тем, что по договору строительного подряда подрядчик должен выполнить,
как правило, большой объём строительных работ, параметры которых заданы
технической документацией, закон придаёт большое значение тому, как должны
строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и
изменением технической документации. Вопрос о подготовке технической
документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного
подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе
которого должна быть разработана проектная документация (так называемое
двустадийное проектирование). В этих случаях при заключении договора должны
быть чётко определены состав и содержание технической документации, а также
предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить
соответствующую документацию (п.2ст.743ГК).
Независимо от того, кто – заказчик или подрядчик –
готовит техническую документацию, а также смету, оба эти документа подлежат
обязательному согласованию сторонами и после этого остаются, как правило,
неизвестными до завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять
строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической
документацией, определяющей объём содержания работ и другие, предъявляемые к
ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Предполагается, что
технической документацией охватывается весь комплекс работ по строительству, а
в согласованной сторонами смете учтены затраты на все необходимые работы.
Нередки,
однако, случаи, когда в ходе строительства выявляются не учтённые в технической
документации работы и в связи с этим возникает необходимость проведения
дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. Следует
подчеркнуть, что закон не ставит последствия данного обстоятельства в
зависимость от того, кем готовилась техническая документация.
Выявив
необходимость проведения дополнительных работ, не учтённых в технической
документации, подрядчик должен немедленно информировать об этом заказчика и
ждать его указаний. Ввиду того, что такому сообщению придаётся важное
юридическое значение, в договоре строительного подряда обычно оговаривается,
что оно предлагается в письменной форме уполномоченному должностному лицу
заказчика
Заказчик
должен прямо выразить свое согласие на производство подрядчиком этих работ и
соответствующее увеличение сметной стоимости строительства. Если заказчик в
течение десяти дней или в иной установленный законом или договором срок не
ответит на сообщение подрядчика, последний обязан приостановить соответствующие
работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счёт заказчика. Подрядчик,
не выполнивший данную обязанность, равно как и подрядчик, вообще не сообщивший
заказчику о выявлении неучтённых работ, но выполнивший их, лишается права
требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения
вызванных этим убытков. Если, однако, он сумеет доказать необходимость действий
в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ
могло привести к гибели или повреждению объекта строительства, заказчик не
может отказаться от оплаты выполненных работ.
В
свою очередь, заказчику предоставляется возможность освободиться от возмещения
убытков, вызванных простоем подрядчика в связи с приостановлением работ, если
он докажет отсутствие необходимости в проведение дополнительных работ
(п.3ст.743ГК).
Если
заказчик согласен на проведение и оплату дополнительных работ, подрядчик не
вправе отказаться от их выполнения. Пункт 5ст.743ГК устанавливает лишь два
исключения из данного правила. Во-вторых, подрядчик может сослаться на то, что
соответствующие работы не входят в сферу его профессиональной деятельности,
например, когда речь идёт о специальных работах, которые выполнялись другой
организацией по прямому договору с заказчиком. Во-вторых, подрядчик может быть
освобождён от их выполнения, если докажет, что он не может выполнить
соответствующие работы по не зависящим от него причинам, например, из-за
отсутствия у него специальной техники или оборудования.
Считая
согласованную сторонами проектно-сметную документацию в принципе неизменяемой
до окончания строительства, законодатель, однако, учитывает, что в период
действия договора у сторон может возникнуть объективная потребность в ёе
пересмотре. Необходимость в этом может быть обусловлена разными причинами, в
частности, усовершенствованием отдельных проектных решений, изменением
конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных государственных
органов, непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|
