|
Предмет договора
В доктрине под жилищными
отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих
по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений
нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. [11] Таким образом, самые разнородные общественные
отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по
поводу жилых помещений, то есть понятие жилого помещения является ключевым, основным
понятием жилищного права.
Общеизвестно, что наибольшую
часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляют
договоры купли-продажи жилья, в основном в виде отдельных квартир. С учетом большой
экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения
при заключении договоров продажи жилых помещений предписаний действующего законодательства,
без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. [12] Так, например, Гражданским кодексом установлено
такое обязательное существенное условие как предмет договора продажи жилья.
В современной литературе
распространено мнение о том, что предмет договора купли-продажи нельзя ограничивать
одним лишь товаром, поскольку он также охватывает действия продавца по передаче
и действия покупателя по его принятию и оплате. [13]
Эта позиция основана на концепции О.С. Иоффе, согласно которой у любого правоотношения
одновременно имеется три различных содержания:
·
материальное
То есть само экономическое
отношение, лежащее в основе договора.
·
волевое
То есть воля государства,
воплощенная в правовых нормах.
·
юридическое
То есть наличие прав
и обязанностей субъектов. [14]
В соответствии с этим
могут быть выделены три различных объекта договора купли-продажи: материальный,
волевой и юридический, в которых воплощается его предмет. [15]
Но в противовес данной
позиции А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой разработали иную, главным вопросом в которой
стал о том, что бы означало принятие на практике вышеизложенной концепции.
Состоит их позиция в
следующем: "Включив в предмет договора купли продажи, наряду с товаром, также
покупную цену, мы придали бы условию о цене существенный характер, которого оно
на самом деле не имеет в обычных договорах продажи. (но они отмечают, что для отдельных
разновидностей купли-продажи как, например, для договора продажи жилого помещения
цена может быть включена отдельно в перечень существенных условий.) Понимая предмет
договора как волевой объект (индивидуальную волю продавца и покупателя), мы перевели
бы все сделки с пороками воли из категории недействительных в разряд незаключенных,
лишив тем самым практического смысла многие нормы о недействительности сделок. Наконец,
включение в предмет договора действий сторон по передаче товара и уплате денежной
суммы совершенно размывает грань между заключением и исполнением договора. Таким
образом широкая трактовка предмета договора купли-продажи весьма неудачна как с
теоретической, так и с практической точек зрения". [16]
Естественно, в случае
с договором продажи жилья основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета
договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие
недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих
действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя
по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия
договора продажи жилого помещения может быть определена лишь путем анализа объектов
гражданских прав, охватываемых понятием "жилое помещение", являющегося
частью недвижимого имущества. Общее определение недвижимости и перечень объектов,
относящихся к ней, содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ. Там определено,
что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства и некоторое другое имущество. Помимо понятия "недвижимость"
наше законодательство содержит такое понятие как "недвижимость в жилищной сфере",
что имеет важное значение для определения предмета договора продажи жилья.
Особенность предмета договора купли-продажи жилья состоит в том,
что он может охватываться большим количеством терминов, значение которых можно определить
в соответствии с законодательством Российской Федерации.
·
Недвижимость в жилищной сфере
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество
с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества,
включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми
помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним
циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы
инфраструктуры жилищной сферы. [17]
·
жилое помещение
Анализ действующего
гражданского, жилищного законодательства и юридической литературы позволяет сделать
вывод, что термин "жилое помещение" очень неоднозначен и имеет несколько
толкований:
1) Жилое помещение
- это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано
для производственных целей. [18]
2) Жилое помещение
- это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные
для постоянного и временного проживания. [19]
3) Жилое помещение
(если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания. [20]
4) Под жилым помещением
понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом
порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).
[21]
Также существует определение,
которое дается в Жилищном кодексе РФ.
5) Жилым помещением
признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно
для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим
правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [22]
Таким образом, жилое
помещение, являясь объектом жилищных прав, обладает рядом признаков, вытекающих
из определения данного в Жилищном кодексе РФ:
·
Это изолированное помещение;
·
Это жилое помещение;
·
Это помещение, пригодное для постоянного проживания, которое
должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену,
уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным
правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. [23] Помимо санитарных правил жилое помещение
должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства:
стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений
и тд. Необходимо подчеркнуть, что важна возможность именно постоянного проживания.
То есть к жилым помещениям не относятся гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты,
так как имеют иное функциональное назначение, а именно являются местом отдыха или
лечения.
Раз существуют признаки
жилого помещения, то следует прийти выводу, что оно должно отвечать определенным
требованиям, для того чтобы действительно быть пригодным для постоянного проживания
людей. Критерии оценки жилья как пригодного для проживания содержатся в Положении
о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания
и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном Постановлением
Правительства РФ. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав,
содержащихся в этом Положении, требований, является соответствие жилых помещений
строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим
возможность проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья.
[24]
Предназначенность помещения
для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих
документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и
от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. [25] Таким образом, жилое помещение, являясь
по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате
обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (например, пожар, наводнение
и др.).
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то
есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных
между собой частей. [26] В состав таких объектов всегда в качестве
главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения
жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие
вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ жилые помещения бывают следующих
видов:
·
жилой дом, часть жилого дома;
·
квартира, часть квартиры;
·
комната.
А Гражданский кодекс РФ в отличие от Жилищного кодекса РФ не
обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. Это верно,
так как комната - часть квартиры, то есть понятие "комната" поглощается
понятием "квартира". Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве
объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания)
понимается только комната. Наряду с ней частью квартиры являются помещения вспомогательного
пользования: кухня, ванная комната и тд., но они не выступают самостоятельными объектами
жилищных прав. [27]
Цена договора
Еще одна явная особенность,
отличающая договор продажи жилого помещения (недвижимости) от других возмездных
договоров и от иных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 555 Гражданского
кодекса РФ и заключается в том, что договор продажи жилья должен содержать согласованное
сторонами в письменной форме условие о цене жилого имущества. Это условие является
существенным для данного вида договора и при его отсутствии, такой договор будет
считаться незаключенным.
Оценка недвижимости
- наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении
наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании
спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки
объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. [28] Оценка недвижимости, в том числе жилого
помещения - это явление многофакторное и сложное, поэтому на рынке недвижимости
ее осуществляют профессиональные оценщики.
Цена может быть указана:
1)
Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого
помещения конкретной
денежной суммы за жилое имущество.
2) Путем обозначения
в договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связи
с чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.
При этом в обоих случаях
цена может быть выражена:
непосредственно в рублях;
в рублях в сумме эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. [29]
Также возможна покупка
жилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ
Договором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товара
в рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем наряду
с другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.
В отношении цены статьей
555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:
·
Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в
договоре купли-продажи
недвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости,
продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части)
и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе к
покупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.
·
Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в
том числе жилого помещения,
не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена на
продаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектом
участка земли и право собственности на этот земельный участок. [30]
На основании пункта
1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначно
будет считаться незаключенным в случаях, когда:
Страницы: 1, 2, 3, 4
| 
