змінюється на основі політичних рішень, періодичність і розмір його змін

мають дуже віддалений зв'язок із зміною ринкової процентної ставки.

Інструмент ІРВП, заснований на індексі ринкової процентної ставки,

наприклад, міжбанківської процентної ставки, практично цілком дозволяє

банку уникнути ризику процентної ставки. Проте його використання потребує

наявності доступного і надійного показника ринкової процентної ставки, що

вселяв би довіру і позичальнику, і кредитору.

Тому ключовим питанням є розробка і доведення до позичальників на

держави системи надійних показників, що відбивають зміну ринкової

процентної ставки, що використовувалися б банками в інструментах, що

індексуються.

3. Заходи для зниження ризику посередника/ліквідності, тобто ризику

того, що з банків, що надали довгострокові позики, почнеться відтік

засобів, використаних для фінансування цих кредитів до настання терміна

їхнього погашення або що при наданні позик типу ІРВП, що передбачають

визначену відстрочку платежів, знижений процентний прибуток по таких

кредитах на початковому етапі їхній погашення утруднить для банку виплату

відсотків своїм вкладникам. З цією ціллю необхідно:

• заснувати на рівні держави спеціальний інститут (Республіканське

агентство по іпотечному житловому кредитуванню) для допомоги в вирішенні

проблеми ліквідності, кошти якого давалися б на ринкових умовах;

• створити систему заохочення використання банками найбільше доступних для

позичальників кредитів із відстрочкою платежу шляхом придбання їх

Республіканським агентством;

• сформувати систему заохочення Державного Пенсійного Фонду й інших

позабюджетних фондів до придбання по ринкових цінах цінних паперів,

забезпечених іпотечними кредитами;

Особливістю позик, що індексуються, є перенос частини платежів по ним із

раннього на більш пізній етап кредитного періоду, коли позичальнику, чий

прибуток збільшиться, буде легше здійснювати великі платежі. Через

відстрочку платежів баланс кредиту збільшується. Це призводить до того, що

на початку кредитного періоду банк має менше коштів для виплати відсотків

по депозитах і що вилучаються внесків. У результаті він може зіткнутися з

проблемою ліквідності. Проте подібна проблема може виникнути лише в тому

випадок, якщо банк буде тримати значну частину своїх активів (більш 30%) у

формі кредитів аналізованого виду.

Пенсійні фонди і страхові компанії в перспективі повинні мати у своєму

розпорядженні значні ресурси для інвестування. При цьому їхня потреба в

ліквідних коштах може бути досить точно передбачена по роках. З цієї

причини вони можуть мати порівняльні переваги в довгостроковому

інвестуванні. Тому однієї з можливих сфер вкладення коштів цих інститутів

можуть стати іпотечні кредити. При тому, що на українському фінансовому

ринку гарних інвестиційних інструментів не багато, що індексуються, за

рівнем цін або процентних ставок облігації або інші видів цінних паперів,

забезпечені пулом іпотечних кредитів могли б стати дуже привабливим

об'єктом для розміщення коштів. Розумним кроком для уряду могло б стати

визначення для пенсійних фондів і страхових компанії цільових обсягів

вкладень у цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Наприклад, за 2-

3 року довести їхню частку до 5% інвестицій.

Новий інститут – Республіканське агентство по іпотечному житловому

кредитуванню, буде розглядати прохання банків, що надають індексовані

іпотечні кредити, про придбання цінних паперів, у забезпеченні яких будуть

лежати подібні іпотечні кредити. У такий спосіб значні іпотечні кредитори

одержують можливість вирішення проблеми ліквідності. Почасти рішення даного

Агентства про придбання запропонованих йому цінних паперів, забезпечених

іпотекою, буде залежати від частки активів кредиторів, що складаються з

індексованих кредитів.

Оскільки вище було переконливо доказано, що житлове кредитування є

дуже важливим і перспективним напрямком для розвитку діяльності банку, то

на нашу думку як раз доречно буде надати рекомендації банку стосовно

роботи з іпотекою, яка є особливим видом застави.

Іпотека - це застава землі, нерухомого майна, безпосередньо

пов`язаного із землею, при якій земля та (або) майно, що

становлять предмет іпотеки, залишаються у заставодавця або третьої

особи (майнового поручителя), а заставодержатель набуває права на

задоволення забезпеченого іпотекою зобов`язання, що не виконано, за

рахунок предмета іпотеки.

Третя особа (майновий поручитель) - особа, яка передає в іпотеку

належне їй на праві власності майно або майно, яким вона вправі

розпоряджатися та передавати в іпотеку, що посвідчено відповідними

документами, забезпечення зобов`язань боржника перед банком.

Основне зобов`язання - зобов`язання по договору позички,

забезпечене іпотекою однією зі сторін вказаних договорів або третьою

особою (майновим поручителем) в інтересах другої сторони по зазначених

договорах.

Передача майна в іпотеку (обтяження майна іпотекою) - застава

індивідуально визначеного майна шляхом укладання договору іпотеки як

забезпечення виконання основного зобов`язання.

Іпотека має похідний характер від забезпеченого нею

зобов`язання. Порушення умов договору щодо основного

зобов`язання, рівно як і умов договору іпотеки, надає Банку право

звернення стягнення на предмет іпотеки.

.Предметом іпотеки може бути майно, пов`язане із землею , - будівлі,

споруди, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний

майновий комплекс, а також інше майно, що вважається нерухомим згідно з

чинним законодавством, і не є об`єктом застави за іншою угодою, а також

земельні ділянки, що належать фізичним особам на праві приватної власності.

При передачі в іпотеку будівлі чи споруди предметом іпотеки разом з

ними стає також право на користування земельною ділянкою, на якій

розташовані вказані об(єкти . Тому такі умови обов`язково треба зазначити

в договорі іпотеки.

Предметом іпотеки може бути також нерухоме майно, яке стане

власністю заставодавця після укладання договору іпотеки.

Майно, що перебуває в спільній власності, може бути передано в

іпотеку лише за наявності нотаріально посвідченої письмової згоди всіх

співвласників.

Договором іпотеки може бути передбачено, що передачі в іпотеку

підлягає нерухоме майно разом з приладдям як єдине ціле. Якщо

відокремлення приладдя від нерухомого майна призводить та/або може

призвести до втрати господарського призначення такого майна, приладдя

підлягає обов`язковій передачі в іпотеку.

Предметом іпотеки може бути тільки майно, яке відповідно до

законодавства України може бути відчужено та на яке може бути звернено

стягнення.

Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами.

Застава майнових прав щодо нерухомого майна здійснюється за

правилами іпотеки.

Ризик випадкової загибелі предмета іпотеки несе

заставодавець.

Договір про іпотеку має бути нотаріально посвідченим. Відсутність

нотаріального посвідчення цього договору тягне за собою недійсність

іпотеки. Нотаріальне посвідчення договору про іпотеку здійснюється за

місце знаходженням майна.

Іпотекою забезпечується відшкодування Банку суми боргу за грошовим

зобов`язанням повністю або в частині, передбаченій договором

іпотеки. В договорі іпотеки слід передбачити також забезпечення за

рахунок іпотеки вимог Банку щодо:

а) відшкодування збитків (витрат, неотриманих прибутків

тощо), спричинених внаслідок прострочення виконання або неналежного

виконання боржником основного зобов`язання;

б) покриття судових чи інших витрат (збитків), пов`язаних із

зверненням стягнення на предмет іпотеки та його реалізацією ;

в) відшкодування витрат, коли Банк відповідно до умов

Договору іпотеки або у зв’язку з необхідністю змушений нести витрати

по утриманню і збереженню предмета іпотеки.

Земельні ділянки, які можуть бути предметом іпотеки:

за договором іпотеки можуть бути заставлені земельні

ділянки, що є власністю громадян і надані для ведення садівництва,

тваринництва, індивідуального житлового, дачного і гаражного

будівництва, присадибні земельні ділянки особистого підсобного

господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями та спорудами, у

розмірі, необхідному для їх господарського обслуговування.

Іпотека земельної ділянки, на якій розташовані будівлі та споруди,

що належать заставодавцю: якщо в договорі іпотеки не зазначене інше, то

при іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на будівлі

та споруди, що знаходяться на цій ділянці або вже будуються.

При зверненні стягнення на таку земельну ділянку

заставодавець зберігає право на вказані будівлі та споруди і набуває

право обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки, яка

необхідна для використання будівлі чи споруди згідно з їх призначенням.

Умови користування цією частиною ділянки мають визначатися угодою між

заставодавцем та Банком, а при виникненні спору - судом. При відчуженні

такої будівлі чи споруди іншій особі її права на земельну ділянку

обмежуються умовами, наведеними в частині другій цієї статті.

В договорі іпотеки може бути передбачено, що заставодавець вправі

будувати споруди та будівлі на заставленій ділянці, але в разі, якщо таке

будівництво призводить або може призвести до погіршення земельної

ділянки як наданого Банку забезпечення, останній зобов(язується

вимагати зміни умов договору іпотеки, в тому числі й шляхом поширення

права застави на побудовану будівлю чи споруду.

Для уникнення суперечок у договорі також треба передбачити, що в разі

іпотеки земельної ділянки, на якій розташовані будівлі чи споруди, що

належать третім особам, при зверненні стягнення на таку земельну ділянку

та її реалізації до Банку перейдуть права і обов`язки, які по

відношенню до власника будівлі чи споруди мав заставодавець.

Оцінка земельної ділянки має бути встановлена в договорі іпотеки

відповідно до її нормативної ціни. До договору іпотеки земельної ділянки

обов`язково повинна бути додана копія плану цієї ділянки, що видана

відповідним комітетом по земельних ресурсах та землевпорядкуванню.

Іпотека житлових будинків і квартир, які не належать

заставодавцю на праві власності, допускається при наявності

нотаріально посвідченої письмової згоди власника.

При наданні позички для придбання будинку (квартири)

предметом іпотеки може бути як наявне у заставодавця житло, так і

будинок (квартира), який він має намір придбати, або інше майно, що є

власністю заставодавця чи третьої особи (майнового поручителя).

Для запобігання проблемам , що можуть виникнути при зверненні

стягнення на житловий будинок чи квартиру, щодо якого встановлена

іпотека, з наступним виселенням власника та членів його сім`ї ,

кредитування таких осіб допускається лише за умови наявності у них іншого

житла.

Перед складанням договору іпотеки житлового будинку або квартири

необхідно пересвідчитись, що заставодавець та члени його сім`ї, які

проживають разом з ним, до укладання договору іпотеки (якщо вони

будуть вселені пізніше, то до вселення) дали нотаріально посвідчене

зобов`язання звільнити житловий будинок (квартиру) у разі звернення на

нього стягнення.

У договорі іпотеки необхідно вказати, що у разі звернення стягнення

на житловий будинок чи квартиру і його реалізації заставодавець та члени

його сім`ї, що проживають разом з ним, зобов`язані на вимогу

власника протягом одного місяця звільнити займаний будинок чи квартиру.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22