Дипломная работа: Договор купли-продажи нежилых помещений

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Оглавление:

Введение

Глава 1. История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений

1.1 История развития правового регулирования недвижимого имущества

1.2 Нежилые помещения как объект договора купли-продажи

1.3 Понятие договора купли-продажи нежилых помещений

Глава 2. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений

2.1  Стороны договора купли-продажи нежилых помещений

2.2  Форма договора купли-продажи нежилых помещений

Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение

3.1 Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений

3.2 Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Развитие экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена. Наиболее распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилые помещения. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.

Нормы параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют общий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельных видов договора купли-продажи недвижимости.

Распространяя на договор купли-продажи нежилых помещений общие положения о договоре купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать существенные особенности предмета этого договора и, следовательно, особенности его гражданско-правового регулирования.

В данной работе подробно рассматриваются: прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основные вопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилых помещений.

Дипломная работа основывается на нормативных актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений. Эмпирическую базу составила опубликованная и неопубликованная судебная практика.

Действия субъектов гражданского права, вытекающие из договора купли-продажи нежилых помещений, регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Российской Федерации. Также применяются нормы Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г., «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.01.01 г.

Нормативно-правовую базу составили нормативные правовые акты Российской Федерации, как действующие, так и утратившие силу.

Основные положения, рассмотренные в работе:

1.  Сформулировано определение нежилого помещения: «Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».

2.  Предлагается различать понятия «здание» и «сооружение». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.

3.  Поскольку нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и «сооружение».

4.  Незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества.

5. Предлагается введение обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений, учитывая экономическую значимость нежилого помещения как объекта недвижимого имущества, а также с целью усиления правовой защиты участников договора.

Глава 1. История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений

1.1 История развития правового регулирования недвижимого имущества

Исследование развития законодательства представляет огромный интерес и важно не только в познавательных целях, но и с позиций формирования современных правовых институтов. Право - это продукт истории. Известный дореволюционный юрист К. Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков, которые можно даже избегать»[1].

Собственность на недвижимость появилась сравнительно поздно, с достижением народом значительной степени культурного состояния[2]. На ранних ступенях развития римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля - главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельных членов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки[3].

Римское право различает вещи «преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, делимые, неделимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.)[4]. Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело важного практического значения, потому что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.

Римляне к недвижимости относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки - latifundia, campi, малые - praedia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы»[5]. К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римляне пользовались выражением: res soli[6]. Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.)[7], так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь»[8]. То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью). Поэтому здание всегда являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено, независимо от того, кем и на чьи средства было построено.

С течением времени в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более выраженный характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок.

Из этого следует, что в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.

В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественное назначение вещей, относимых к движимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что землевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя). Движимостью являлись незначительные объекты: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековая классификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода[9].

Понятие права собственности на недвижимость в России (а также и возможность её оборота) развивалось постепенно, в течение очень продолжительного периода времени[10]. Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

Впервые само понятие «недвижимое имущество» в российском законодательстве встречается в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года[11] (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. Несмотря на то, что впоследствии Указ о Единонаследии был отменен, уравнение поместий с вотчинами сохранилось.

С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской империи[12] (далее в тексте - Свод законов). В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель тем не менее не давал определения понятий тех и других, ограничиваясь перечислением объектов, относимых к категории движимых и недвижимых вещей.

Недвижимыми имуществами в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. I Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а также железные дороги[13]. К недвижимости, кроме того, причисляли водоемы (см. п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства[14], где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые.

Движимым имуществом ст.ст. 401, 402, 403 т. 10, ч. 1 Свода законов называли мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины и вообще все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, землевладельческие орудия, наличный капитал, хлеб, сжатый и обмолоченный, и всё, что из земли извлечено и др.

Бесспорным недвижимым объектом признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности, земельных или поземельных участках. Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.

Г.Ф. Шершеневич, К. Победоносцев, А.Н. Гуляев, Е. Трубецкой проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью[15].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17