Для заключения крупной сделки единоличному исполнительному органу ООО требуется согласие вышестоящего органа, как правило, общего собрания. Если в обществе образован Совет директоров (Наблюдательный совет), устав может отнести к его компетенции принятие решения по крупным сделкам с имуществом, размер которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества. В АО решение о совершении крупной сделки стоимостью имущества до 50% балансовой стоимости активов должно приниматься Советом директоров или Наблюдательным советом (причём такое решение должно быть единогласным - ст. 79 Закона об АО). Решение о совершении сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого превышает 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

Как видно из приведенных положений, Закон об ООО фактически продублировал положение о порядке совершения крупных сделок, содержащееся в Законе об АО. Но имеется и существенное отличие: во-первых, нормы ст. ст. 78, 79 Закона об АО носят императивный характер, а нормы о совершении крупных сделок в Законе об ООО - диспозитивный, то есть уставом общества с ограниченной ответственностью может быть исключена возможность применения ст. 46 Закона (п. 6 ст. 46). Во-вторых, в соответствии с Законом об АО стоимость предмета крупной сделки соотносится с балансовой стоимостью активов АО, а при совершении крупной сделки ООО - со стоимостью имущества этого ООО, и установлен различный момент определения этой стоимости. Балансовая стоимость активов есть стоимость движимого и недвижимого имущества, финансовые вложения (включая нематериальные активы), денежные средства и другие финансовые активы, отраженная в бухгалтерском балансе АО[101]. По мнению авторов комментариев к Закону об ООО, имущество ООО по смыслу ст. 46 охватывает вещи и имущественные права[102], то есть аналогично термину «активы АО». В АО стоимость активов определяется на дату принятия решения о заключении сделки, в ООО стоимость имущества устанавливается на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки.

В случае заключения крупной сделки в нарушение установленного законом порядка (например, если генеральный директор АО самостоятельно принимает решение и совершает сделку купли-продажи нежилого помещения стоимостью свыше 25% балансовой стоимости активов АО) возникает вопрос о правовых последствиях такого нарушения. Поэтому необходимо рассмотреть возможность применения ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), ст. 174 ГК РФ (последствия ограничения полномочий на совершение сделки), ст. 183 ГК РФ (заключение сделки неуправомоченным лицом).

«Поскольку орган юридического лица не является представителем последнего, в случае превышения полномочий этим органом при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может»[103]. Статья 174 ГК РФ может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определённо ограничены учредительными документами последнего. Когда же орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ[104].

Следовательно, крупная сделка, заключенная директором АО без согласия Совета директоров (Наблюдательного совета) или общего собрания с нарушением ст. 79 Закона об АО, является ничтожной, поскольку закон не устанавливает иных правовых последствий. Тем не менее, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в совместном постановлении от 2.04.97 г. №4/8 разъяснили, что суд в этом случае может признать за сделкой юридическую силу и создающей для общества вытекающие из неё права и обязанности, если при рассмотрении спора будет установлено, что в последующем данная сделка была одобрена соответственно Советом директоров (Наблюдательным советом) либо общим собранием акционеров общества (п. 14).

Продавцом по договору купли-продажи нежилых помещений могут выступать и государственные (муниципальные) унитарные предприятия и учреждения, которые обладают правами на чужую вещь - правом хозяйственного ведения и оперативного управления на имущество, закрепленное за ними учредителями. Правомочия владения, пользования и распоряжения обладателей указанных вещных прав по сравнению с содержанием права собственности ограничены и различны в зависимости от характера принадлежащего права (права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Гражданский кодекс РФ включает специальные правила, устанавливающие порядок распоряжения имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Для продажи нежилого помещения закрепленного на праве хозяйственного ведения, унитарное предприятие должно получить предварительное согласие собственника имущества на такое распоряжение[105]. Собственником имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Функции собственника в данном случае выполняют либо Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, или уполномоченный орган местного самоуправления в зависимости от того, кто является учредителем предприятия. Если унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, создаст путём выделения в качестве юридического лица другое унитарное предприятие - дочернее предприятие (п. 7 ст. 114 ГК РФ), то учредитель дочернего предприятия, не будучи собственником его имущества, выполняет в отношении этого унитарного предприятия все функции собственника учредителя, что означает необходимость получения дочерним предприятием согласия на распоряжение помещением как самого собственника имущества (учредителя унитарного предприятия), так и унитарного предприятия.

Так как законодательство устанавливает принцип специальной правоспособности унитарного предприятия, действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним собственником имуществом должны быть обусловлены задачами его уставной деятельности (не противоречить целям и предмету его деятельности) и соответствовать целевому назначению предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому, когда действия юридического лица по отчуждению закрепленного за ним имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными (ст. 168 ГК РФ), даже если они совершены с согласия собственника (п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления, обладают более ограниченными правами, чем унитарные предприятия. Имущество учреждений условно можно разделить на две группы (вида). Первую группу составляет закрепленное учредителем имущество и приобретённое учреждением за счёт средств, выделяемых ему по смете, которое оно (учреждение) не вправе продавать (п. 1 ст. 298 ГК РФ). При возникновении необходимости в реализации такого имущества стороной в договоре может быть только собственник нежилого помещения (учредитель юридического лица)[106]. Ко второй группе относится имущество учреждения, учитываемое на самостоятельном балансе. Это имущество, приобретённое за счёт приносящей доходы деятельности (когда в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право на осуществление такой деятельности), поступает в самостоятельное распоряжение учреждения (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Собственником такого имущества, согласно нормам п. 3 ст. 213 и ч. 3 п. 2 ст. 48 ГК РФ, может быть только учредитель юридического лица (учреждения).

Фактически, «право на полученные доходы» - это особое ограниченное вещное право, принадлежащее учреждению, не названное в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Существующая в норме п. 1 ст. 216 ГК РФ оговорка «в частности» означает, что приведённый перечень вещных прав не является исчерпывающим и позволяет предположить наличие в законодательстве и иных видов вещных прав, не указанных в ст. 216 ГК РФ. Для распоряжения, определения юридической судьбы (в том числе продажи) учреждением недвижимого имущества, учитываемого на отдельном балансе, согласия собственника не требуется, и оно (учреждение) самостоятельно выступает стороной договора купли-продажи. Хотя учредитель и приобретает право собственности на имущество, учитываемое учреждением на самостоятельном балансе, но это что называется «голое право», поскольку учредитель (собственник) не обладает какими-либо реальными правомочиями в отношении этого имущества.

Собственник имущества (или владелец рассмотренных ограниченных вещных прав) может заключать договор купли-продажи нежилого помещения непосредственно сам или действовать через своего представителя.

Участие представителя облегчает продавцу его задачу по реализации помещения, поскольку для удачной продажи имущества требуется знание его рынка, цен, предъявляемых формальностей к совершению сделки.

«В экономическом смысле значение представительства состоит в установлении и реализации экономических связей между двумя и более лицами через посредство третьего, играющего роль промежуточного звена»[107]. Институт представительства является правовой гарантией наиболее полного осуществления прав и обязанностей субъектами права. Представительство заключается в совершении представителем в пределах полномочий сделки от имени представляемого лица, порождающей правовые последствия для последнего (см. п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Уполномочивая представителя на осуществление юридически значимого действия, представляемый выражает свою волю на порождение соответствующего правового последствия. Тем самым, выдавая уполномочие, он совершает одностороннюю сделку. Как сделка, уполномочие должно отвечать всем предъявляемым требованиям, в том числе о форме. Для представительства в интересах одного из контрагентов договора купли-продажи нежилого помещения требуется письменное уполномочие[108].

Следует разграничивать уполномочие и полномочия представителя . Уполномочие есть «лишь односторонний акт легитимации», свидетельствующий перед третьими лицами о данных представляемым представителю полномочий, об их объеме и пределах[109].

Характер и границы полномочия представителя определяются в доверенности. Ранее в юридической литературе обсуждался вопрос о необходимости обязательной выдачи доверенности на основании договора поручения. Современное законодательство однозначно закрепляет в качестве одной из обязанностей доверителя вручение доверенности поверенному. Доверенность в данном случае служит «источником правдивой информации о полномочии», позволяет третьим лицам обнаружить волю доверителя на представление его интересов.

В качестве представителей продавца (как, впрочем, и покупателя) нежилых помещений могут выступать риэлтеры. С активизацией рынка недвижимости с каждым годом всё большее и большее количество лиц (физических и юридических), занимающихся риэлтерской деятельностью, появляются на российском рынке.

Риэлтерской является осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счёт либо от своего имени, но за счёт и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него (см. п. 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности ).

Как следует из определения, риэлтеры, риэлтерские фирмы (далее -риэлтеры) могут выступать в гражданском обороте как представители (поверенные) либо как комиссионеры. В первом случае продавец возлагает на риэлтера обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения от своего имени и за свой счёт (см. ст. 182 ГК РФ, ст. 971 ГК РФ). Соглашение (договор поручения), заключаемое продавцом (доверителем) и риэлтером (поверенным), определяет их внутренние отношения (например, размер вознаграждения, минимальную цену договора купли-продажи и др.) и должен быть заключен в письменной форме. Для представительства перед покупателями продавец выдает риэлтеру доверенность (см. ст. 185, ст. 975 ГК РФ).

Договор купли-продажи, заключенный риэлтером в рамках полномочий, определённых в доверенности, имеет для продавца обязательную силу и порождает у собственника соответствующие обязанности (передать имущество, необходимые документы и др.), даже если указания продавца (собственника), закреплённые в договоре поручения, были нарушены.

Например, между риэлтером и продавцом был заключён договор поручения о продаже нежилого помещения за определённую цену, но это условие не нашло закрепления в выданной риэлтеру доверенности. И если риэлтер заключит договор продажи нежилого помещения по более низкой цене, продавец не может отказаться от её исполнения по мотиву нарушения договора поручения. «Такое решение вопроса диктуется интересами устойчивости гражданского оборота и интересами третьих лиц, побуждает доверителя к чёткому выражению воли при составлении доверенности»[110], а также тем, что договор поручения регулирует лишь отношения между сторонами. Поскольку риэлтер действовал в пределах имеющихся у него полномочий, то правовые последствия возникают у продавца, и последнему остается только привлечь к ответственности риэлтера за ненадлежащее исполнение своей обязанности. Ненадлежащее исполнение выражается в нарушении риэлтером своей обязанности выполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя (п. 1 ст. 973 ГК РФ). Отступления от указаний допускаются, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах продавца и риэлтер не мог предварительно запросить продавца либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтер обязан уведомить о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным (п. 2 ст. 973 ГК РФ). Если специальные санкции за отступление от указаний продавца не были определены в самом договоре, то при наличии общих условий применения ответственности продавец вправе взыскать с поверенного причиненные убытки. Так, доказав в суде возможность продажи помещения по цене, указанной в договоре поручения, доверитель (продавец) вправе взыскать с риэлтера денежную сумму в размере разницы между ценой, указанной в договоре поручения, и реальной ценой продажи.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17