Регулирование земельных отношений, основанных на равноправии сторон, в том числе и в области частной собственности и самостоятель­ности хозяйствования на земле, основано на диспозитивном методе, свойственном частному праву и предоставляющем участнику отно­шений право самостоятельного решения.

Соотношение   императивного   и   диспозитивного   методов регулирования земельных отношений исторически менялось в зависимости от изменений в содержании земельных отношений, их характера. С юридическим признанием земли недвижимостью и выте­кающим из этого регулированием земельных сделок в соответствии с гражданским законодательством публичный метод регулирования зе­мельных отношений, хотя и сохранился, но в значительной мере ус­тупил место методу, присущему частному, гражданскому, праву.

4. Правовые вопросы, стоящие перед российским земельным законодательством.

Таким образом, земля является предметом регулирования значительного числа от­раслей российского права: конституционного - при определении на ней государственных границ; административного - при разграничении территорий между субъектами Российской Федерации; гражданского - при совершении сделок с земельными участками; семейного - при ре­шении споров о разделе собственности супругов; финансового - при земельном налогообложении; аграрного — при использовании земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйст­венных культур и т. д.

В связи с этим, можно определить следующие важнейшие направления в области земельных отношений, которые наиболее актуальны в российских условиях.

Во-первых, это вопрос о праве собственности на землю. В начале установления советской власти был провозглашен лозунг «Земля – крестьянам!». Но фактически крестьяне как класс был лишь пользователем земли, а полноправным собственником стало государство, провозгласившее себя единственным субъектом, имевшим право распоряжаться земельными ресурсами.

Теперь же, после отмены монополии государства на хозяйственную деятельность, вопрос о том, кто должен владеть землей, встал с нешуточной серьезностью. Поэтому так важно конкретно определить, разрешить ли частную собственность на землю или нет. В связи с этим возникает параллельно такие вопросы, как правовое обеспечение отношений государства с частным собственником земли, правовая проблема сохранения земельных недр за государством и пр.

Возникает еще такой вопрос, как проблема платного землепользования. Платное землепользование является одним из основополагающих принципов земельного права и обязательным условием эффективной эксплуатации, рационального использования, охраны и использования земель. По идее плата за землю должна стать регулирующим фактором, прямо воздействующим на  пользователя земли.

В-третьих, это вопрос о так называемом земельном кадастровом учете. Из-за того, что ценность природных ресурсов не может быть выражена никакой денежной оценкой, земельный учет должен осуществляться по особой государственной системе земельного кадастра, учитывающего как специфику учитываемых земель, так и их ценность.

Кадастровый учет особо необходим в связи с обширностью территории России (где в наличии почти все существующие на Земле природно-климатические зоны), да и с устойчивой природной неоднородностью земли, которая бесконечно многообразна в своих различных проявлениях (различия почвенных покровов).

Подобно тому, как даже металл, являющийся наиболее прочным объектом, подвержен коррозии, так и земельные угодья в результате их хозяйственной эксплуатации подвержены негативным изменениям: эрозии почв, засолению, закислению, заболачиванию, зарастанию сорняками и т.д. Поэтому правила охраны земель являются в земельном праве всеобщими в отличие, к примеру, от гражданского права, которое распространяет такие правила на узкий круг объектов (территории, где проживает население).

В связи с этим возникает следующий немаловажный правовой вопрос, как правовое обеспечение охраны земель. Сейчас охрану земель обеспечивает специальная государственная служба земельного контроля, обладающая существенными правовыми средствами: правом беспрепятственного посещения землепользования, проверки порядка соблюдения земельного законодательства, привлечения к ответственности лиц, виновных в его нарушении, изъятия по суду участков, используемых нерационально и не в соответствии с их целевым назначением. Но необходимо усилить ответственность за нарушение земельного законодательства, вплоть до уголовного, ведь экологическая ситуация ухудшается с каждым годом.

Итак, сейчас перед российскими законодателями стоит задача правового наполнения целого комплекса вопросов, касающихся земельных отношений.

Глава II. Характеристика развития земельного регулирования в  Российской Федерации.

1. Регулирование права собственности на землю.

До 1990 г. определяющим в содержании и раз­витии земельного законодательства было суще­ствование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием это­го был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юри­дически (в том числе уголовно) наказуемым дея­нием. Например, согласно ст. 136 Земельного ко­декса РСФСР (далее - ЗК РСФСР), принятого 1 июля 1970 г., купля-продажа, залог, завеща­ние, дарение, аренда, самовольный обмен земель­ными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государст­венной собственности на землю, являлись недей­ствительными. Лица, виновные в совершении та­ких сделок, несли уголовную или административ­ную ответственность в порядке, установленном законодательством Союза ССР и РСФСР. Начи­ная с 1990 г. по настоящее время можно выделить три основных этапа становления нормативной правовой базы.

Вопрос о праве собственности земли является главным в развитии земельного рынка земли, который, по идее, должен сформироваться с появлением множества разнообразных собственников земли.

При определении критериев выделения этапов в развитии правовой базы рынка земли учитывались следующие по­ложения:

1)   развитие правового регулирования рынка земли подчиняется общим тенденциям развития земель­ного законодательства по правилам соотношения катего­рий особенного и общего;

2)   определяющим моментом в развитии правового регулирования рынка земли явилось решение (в законе) вопроса о праве собственности на зем­лю;

3)   основными тенденциями в развитии правового ре­гулирования рынка земли стали:

а) переход от закрепления в законодательстве исключительной госу­дарственной собственности на землю к легальному при­знанию множественности форм собственности на землю и их равной защиты;

б) соответственно переход от абсо­лютного юридического запрета сделок с землей к их раз­решению путем постепенного расширения видов разре­шенных сделок, их субъектного состава при одновремен­ном сокращении ограничений правового, в том числе процедурного, характера (например, установление исчер­пывающего перечня оснований отказа к выдаче докумен­тов, удостоверяющих права на землю, и др.).

Первый этап (1990 - сентябрь 1993 гг.). Для этого этапа характерны переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм и их рав­ной защиты. Одновременно происходит переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению: законодательство предусматрива­ет возможность совершения некоторых сделок, ограничивая их по субъектному признаку (снача­ла только граждане) и устанавливая исчерпываю­щий перечень случаев их совершения. С первым этапом связано также легальное признание зе­мельных участков недвижимым имуществом.

Например, Указом Президента РФ от 27 дека­бря 1991 г. с 1 января 1992 г. гражданам, владе­ющим земельными участками на правах собст­венности, были разрешены их продажа другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получе­нии земли в порядке наследования; при переселе­нии с целью организации крестьянского хозяйст­ва на свободных землях фонда перераспределе­ния; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и данным Указом, объявлялись недействительны­ми (п. 12). Указом Президента РФ "О продаже зе­мельных участков гражданам и юридическим ли­цам при приватизации государственных и муници­пальных предприятий" от 25 марта 1992 г. было предоставлено право приобретать в собствен­ность гражданам и юридическим лицам земель­ные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий в соответствии с Основными положениями программы приватиза­ции государственных и муниципальных предпри­ятий в Российской Федерации на 1992 г., и при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий (наряду с арендой этих земельных участков), а также гражданам и их объединениям - земельные участки, предо­ставленные им для предпринимательской дея­тельности (по их желанию).

В 1992 г. в Конституцию (Основной Закон) РФ были внесены изменения, смысл которых состо­ял в признании множественности форм собствен­ности на землю. Устанавливались следующие формы собственности на землю:

-     государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов, Москвы и Санкт-Петербурга);

-     муниципальная (района, города);

-     частная (юридических лиц и граждан);

-     коллективная (общая совместная и об­щая долевая).

Был снят мораторий на продажу земельных участков, принадлежащих физичес­ким и юридическим лицам и используемых для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участ­ками" от 23 апреля 1993 г. гражданам при пере­регистрации земельного участка, ранее предо­ставленного им бесплатно в пользование, не только оформлялось право собственности в отно­шении участка или его части в пределах действу­ющих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, но и было предоставлено право выкупить по своему желанию остальную часть участка в собствен­ность.

В целом, по официальным оценкам, законо­дательство этого этапа (его также можно оха­рактеризовать как законодательство первого эта­па земельной реформы), а именно:

-     Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г.;

-     Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г.;

-     Закон РСФСР "О плате за землю" от 11 октября 1991 г.;

-     Земель­ный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.;

-     а также ряд указов Президента РФ и постановлений Пра­вительства РФ.

Они в основном решило проблему приватизации земли, хотя и с ограниченными правами по распоряжению земельными участка­ми и земельными долями.

Второй этап (октябрь 1993-1996 гг.). Отличи­тельной чертой этого этапа стали объявление зе­мельных участков недвижимым имуществом и разрешение всех основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной рефор­мы в России" от 27 октября 1993 г. земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости (п. 1). Граждане и юри­дические лица - собственники земельных участ­ков получили право продавать, передавать по на­следству, дарить, сдавать в залог, аренду, обмени­вать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инве­стициями (п. 2). Было установлено, что оборот зе­мельных участков регулируется гражданским за­конодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального за­конодательства и данного Указа (п. 1). Права соб­ственников земельных долей по совершению сде­лок с принадлежащими им долями были урегули­рованы Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. (п. 4). В том числе был предусмо­трен новый вид сделок с землей - передача зе­мельной доли на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Третий этап (1996 г. и по настоящее время). Для этого этапа характерны постановка в качест­ве цели создания единого правового режима не­движимого имущества и первые попытки форми­рования объектов недвижимости, их государст­венного учета, оценки и регистрации прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооруже­ний и др.

Этот вывод следует как из Федерального зако­на "О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г., так и из подзаконных нормативных пра­вовых актов. Например, Указом Президента РФ "О гарантиях собственников объектов недви­жимости в приобретении в собственность земель­ных участков под этими объектами" от 16 мая 1997 г. установлено следующее правило: "При­ватизацию зданий, строений, сооружений, поме­щений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей до­лей земельного участка), на которых они распо­ложены".

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10