|
Также к государственному жилищному
фонду относятся и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам
Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации), а также ведомственный
фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или
оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к собственности субъектов
Российской Федерации.
К муниципальному жилищному
фонду настоящий ЖК РФ относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности
муниципальным образованиям, то есть находящиеся в собственности района, города,
входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах
Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном
ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В соответствии с п.3 ст. 40
Конституции РФ[3] малоимущим, иным указанным
в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную
плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии
с установленными законом нормами.
В соответствии со ст.49 нового
ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения
предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими
гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления
в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации,
с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося
в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного
фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по
договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным
законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных
нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в порядке,
установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом
субъекта Российской Федерации.
Указанным категориям граждан
могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального
жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов
государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.
Подобная норма сформулирована
и применительно к муниципальным образованиям. Жилые помещения муниципального жилищного
фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном ЖК
РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской
Федерации.
Общественный жилищный фонд
принадлежит общественным образованиям и объединениям на праве собственности.
При этом те или иные цели
использования жилищного фонда должны быть определены в уставе общественного объединения
и соответствовать целям создания и деятельности общественного объединения.
В зависимости от целей использования
жилищный фонд подразделяется:
1) на жилищный фонд социального
использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального
найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) на специализированный жилищный
фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и
предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального
жилищных фондов;
3) на индивидуальный жилищный
фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются
гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов
своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования,
а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан
на указанных условиях пользования;
4) на жилищный фонд коммерческого
использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками
таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены
гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам
во владение и (или) в пользование.
Классификация жилищных фондов
по целям использования является производной от их классификации по формам собственности.
В процессе их использования по целям решающее значение придается форме собственности.
Фонд социального использования
включает в себя жилые помещения государственного и муниципального фондов, предоставляемые
по договорам социального найма (в порядке очередности, например).
Возведенные жилые объекты
распределяются на основе планов социально-экономического развития регионов и передаются
субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям на правах собственности
для целевого использования, прежде всего, заключения договоров социального найма
с гражданами, признанными малоимущими.
За счет государственного,
муниципального жилищных фондов образуются специализированные жилищные фонды (ст.92
ЖК РФ).
К видам объектов специализированного
жилищного фонда (специализированных жилых помещений) относятся:
- служебные жилые помещения,
то есть помещения, использование которых связано с трудовой деятельностью гражданина;
- жилые помещения в общежитиях,
то есть помещения, расположенные в специальных зданиях, предназначенных для организации
общежитий;
- жилые помещения маневренного
фонда, то есть жилые помещения, предназначенные для временного отселения и проживания
граждан, чьи жилые помещения ремонтируются, реконструируются, разрушены, грозят
обвалом и т.д.;
- жилые помещения в домах
системы социального обслуживания населения, то есть жилые помещения в домах престарелых,
домах инвалидов и т.д.;
- жилые помещения фонда для
временного поселения вынужденных переселенцев, то есть жилые помещения, специально
предназначенные для проживания граждан Российской Федерации, покинувших свое место
жительства по причине военных действий, стихийных бедствий и т.д.;
- жилые помещения фонда для
временного поселения лиц, признанных беженцами, то есть жилые помещения, специально
предназначенные для проживания иностранных граждан, покинувших свое государство
в связи с военными действиями, стихийными бедствиями и т.д.;
- жилые помещения для социальной
защиты отдельных категорий граждан, то есть жилые помещения, предназначенные для
проживания граждан, нуждающихся в специальной защите.
Данный перечень сформулирован
как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в ст.92 ЖК РФ жилых помещений определяется
в ст.ст.93-98 ЖК РФ.
В качестве специализированных
жилых помещений могут использоваться жилые помещения государственного и муниципального
жилищного фонда. Порядок отнесения жилых помещений к специализированному жилищному
фонду устанавливается Правительством РФ. При этом основанием для включения конкретных
помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного
фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет
государственным или муниципальным жилищным фондом.
Для специализированных жилых
помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат
отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых
помещений, предусмотренных статьями гл.10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым
назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст.ст.93-98
ЖК РФ. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель
дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона,
что влечет недействительность сделок по правилам ст.ст.166-168 ГК РФ. Признание
подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального
законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены
в ст.167 ГК РФ.
Индивидуальный жилищный фонд
– совокупность жилых помещений, построенных или приобретенных гражданами за счет
собственных средств и используемых ими для своего проживания и проживания членов
своей семьи. Жилые дома и жилые помещения, принадлежащие юридическим лицам, к индивидуальному
жилищному фонду не относятся (жилые фонды обществ, товариществ, кооперативных, общественных
и других организаций и объединений).
В жилых помещениях индивидуального
жилищного фонда частные собственники живут сами или в них живут по договору безвозмездного
пользования другие люди.
Конституция Российской Федерации
(ст. 35) провозглашает: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть,
пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
Назначение жилых помещений
раскрывается в статье 17 ЖК РФ:
- жилое помещение предназначено
для проживания граждан;
- допускается использование
жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной
предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства)
проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права
и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать
жилое помещение.
Помимо ограничений, связанных
с назначением и пределами использования жилого помещения, установленных ЖК РФ для
собственника жилого помещения, могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами
государственной власти определенные ограничения и в части распоряжения жилым помещением.
Так, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство
о праве собственности на такое помещение на имя одного из супругов, то отчуждение
такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного
договора между ними (ст.256 ГК РФ, ст.35 СК РФ).
Собственник жилого помещения
вправе им распоряжаться, то есть совершать распорядительные сделки. Одни из таких
сделок влекут за собой передачу жилого помещения во временное владение и пользование
другим лицам. Законом определены основания, по которым собственник жилого помещения
вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве
собственности жилое помещение гражданам и юридическим лицам. Так, юридическим лицам
жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании
договора аренды или иного договора, ином законном основании с учетом требований,
установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Фонд коммерческого использования
– совокупность жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования
или по иным договорам, предоставленных собственниками таких помещений лицам во владение.
В данном случае речь идет о договоре найма (имеется в виду коммерческий наем, поскольку
наймодателем является частный собственник жилого помещения). В соответствии с пунктом
первым статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник
жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется предоставить
другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для
проживания в нем. В таком договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие
в жилом помещении с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно
с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане, не указанные
в договоре найма в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних
детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения
требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека,
кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель с согласия наймодателя
может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю
за определенную плату, то есть заключить договор поднайма жилого помещения.
Поднаниматель не обладает
самостоятельным правом пользования жилым помещением, таким образом, ответственность
за его действия перед основным наймодателем несет наниматель.
Срок договора поднайма не
может превышать срока основного договора найма жилого помещения. Кроме того, наниматель
и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным
уведомлением наймодателя вправе вселить временных жильцов, иными словами, разрешить
временным жильцам (пользователям) безвозмездно проживать в занимаемом жилом помещении
на срок не более шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом
пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником
жилого помещения (наймодателем) несет наниматель. Наймодатель может запретить проживание
временных жильцов, только если нарушена норма общей площади жилого помещения на
одного человека.
Наниматель, поднаниматель,
временные жильцы обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать
сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, самостоятельно
вносить плату за коммунальные услуги (если иное не предусмотрено договором), осуществлять
текущий ремонт жилого помещения (если иное не установлено договором), своевременно
вносить плату за жилое помещение (за исключением временных жильцов) и не вправе
производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Договор найма может заключаться
максимум на пять лет. При этом смена собственника на занимаемое жилое помещение
по договору найма не влечет расторжения договора или изменения договора найма такого
помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного
договора найма.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
| 
